项目投资分析报告格式.

      该项目位于某市某区（以下简称“项目园区”），是目前某上市公司投资已建成最大的项目，在项目建设初期未进行严格的科学的可行性论证，为提高财务管理部集团经济管理职能部门的专业作用，为公司领导项目决策提供有力的经济决策支持，特对本项目做事后的经济效益分析，通过分析，使公司领导清晰的知道项目的投入产出，从而判断本项目的可行性和经济效益情况。一、本次分析报告的意义与必要性 1、符合集团公司未来发展的需要

      2009年5月左右，上市公司将园区单独成立全资子公司，园区的资产将全面投入到新公司中，子公司主要上市公司部套的加工及模具的制造。所以园区产生的经济效益就是园区项目投资产生的经济效益，根据产出的经济效益能很好的分析该项目投资的情况。

      2、提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平和部门的经济管理职能财务管理部是公司的经济管理部门，应为公司重大经济决策提供依据。部门的职能管理水

      平取决于部门人员的专业知识和能力。学好财务管理的相关知识，并把知识充分运用到实际工作中去，把知识转化成生产力，这样才能提升我们的职能管理作用。通过锻炼撰写本项目投资分析报告，可以提高部门人员财务管理和项目投资分析的能力与水平，很好的把学到的知识运用起来，提高管理意识，最终达到提高整个部门的职能管理作用。

      3、提高整个集团重大项目投资的决策能力

      企业的投资风险是企业经营过程中的主要风险之一，重大的项目投资成功与失败将决定企业未来的命运。对一个重大投资项目，一旦决定进行投资，该项目的投资风险就无法改变了。所以项目投资的前期可行性分析就至关重要。建立一个科学民主的投资决策体制和规范化的投资项目管理是控制投资风险最好的方法。项目园区项目投资并未进行科学的论证，公司在重大项目投资决策还存在不足，没有形成很好的内部控制。为今后提高公

      司重大投资项目的决策能力，今天我们对该项目做事后的经济分析也是很有必要的，拟提高整个集团重大项目投资的决策能力。

      二、项目及投资情况简介

      2006年取得园区土地使用权，土地使用权面积为27000㎡，土地使用期限为50年。取得土地的主要使用目的是进行母公司产品配套的加工及模具的制造。项目园区于2007年初开始进行勘察设计、工程施工、设备采购及后期装修。本项目的主承包商为当地建设集团，主要负责土建、结构工程、水电安装、地基基础、屋顶防水等项目建设。本项目中的车间主体于2007年7月份完工，主体结构为单层轻钢结构。本项目中的办公楼主体为砖混结构，于2008年3月份全部

      建设、装修完毕。各项设备的购买及投入使用于2007年12月开始至今。二期设备尚未开始进行采购，本投资分析报告不包含尚未采购的设备。

      项目园区项目投资已接近尾声，截止2008年12月31日，本项目总投资金额如下：

      三、本分析报告分析的理论依据与假设条件 1、收益期计算年限

      本项目投入资产主要为土地使用权、厂房和机械设备。三类资产均有不同的使用年限。机械设备经济使用年限一般为10年，钢结构厂房一般为40年，土地使用权工业用地出让年限为50年，扣除厂房建设期2年，剩余年限为48年。本次项目园区项目投资分析主要以机械设备经济使用年限10年为收益年限。 2、折现率的确定

      折现率是将未来预期收益转换成现值的比率。

      折现率=无风险报酬率+行业风险报酬率+公司特有风险报酬率

      折现率的确定区间最低为五年以上贷款利率5.94%，最高为公司近几年最好的净资产收益率。

      一般折现率的确定，以行业利润率基础，适当考虑风险率，综合确定。公司近两年的净资产收益率为

      全社会所有企业的平均净资产收益率常常被称之为社会平均投资报酬率。公司的净资产

      收益率可以看做是公司要求的投资回报率，结合公司近两年的净资产收益率情况，本次投资

      分析折现率确定为15%。 3、假设条件

      1）土地使用权价格维持不变，即10年后项目园区土地使用权出让价格与原始取得的价

      格一致或相差不大。也就是说项目园区项目的投资收益主要是依靠项目投资的生产经营取得，

      而非靠土地增值取得。

      2）10年后房屋建筑物的市场转让价格与账面净值相差不大。 3）不考虑机械设备残值

      的变现价值。

      4）不考虑出售土地使用权或机械设备的相关税费。

      5）房屋建筑物投资是在建设期（两年）平均投入的，机械设备是在建设后一次性投入的。

      6）持续经营假设。假设企业以目前的经营方式、目前的经营规模持续经营，即在收益年

      限内公司不在投入新的设备、扩建厂房等。

      7）不考虑通货膨胀因素的影响。资金的无风险报酬率保持为目前的水平。 4、计算时点本项目土地使用权在06年底取得，建设期为07年和08年，设备在08年采购到位，从

      09年正式投产，所以本次项目分析报告的计算时点为2008年12月31日。

      四、本报告的经济效益分析

      项目投资分析，以一定期间的现金流量作为分析的依据。净现值大于零或内含报酬率大

      于要求的报酬率即该方案是可行的。本方法是按照折现率为15%（内含报酬率）的情况下，

      根据目前项目的投资额，计算出在收益期（10年）每年项目园区应实现的净利润或利润总额。

      营业现金流量=净利润+折旧净利润=营业现金流量-折旧

      年折旧额=固定资产折旧+无形资产摊销

      =61,937,619.06×95%÷10+41,415,055.10×95%÷40 +12,593,469.20÷

      50=7,119,550.75（元）（1）投资资金在2008年12月31日的终值

      12,593,469.20×（1+15%）2+41,415,055.10÷2×（1+15%）+41,415,055.10÷

      2+61,937,619.06=123,113,666.31（元）

      （2）10年后土地使用权与房屋建筑物变现价值的现值

      10年后土地使用权帐面净额=12,593,469.20÷50×38=9,571,036.59（元） 10年后房屋

      建筑物帐面净额=41,415,055.10-41,415,055.10×95%÷40×10 =31,578,979.51（元）

      现值=（9,571,036.59+31,578,979.51）（1+15%）-10                                                  =10,172,283.98（元）

      （3）2008年12月31日的投资额

      123,113,666.31-10,172,283.98=112,941,382.33（元）（4）10年每年应流入的营业

      现金流量

      根据年金现值计算表，15%的折现率，10年的年金现值系数为5.0188 每年应流入的营业

      现金流量=112,941,382.33÷5.0188                                                                    =22,503,662.69（元）（5）每年应实现的净利润净利润=营业现金流量-折旧

      每年应实现的净利润=22,503,662.69-7,119,550.75=15,384,111.94（元）每年应实现

      的利润总额=15,384,111.94÷（1-25%）=20,512,149.25（元）（6）结论

      根据上述计算得知，项目园区每年为上市公司创造净利润1,538.41万元以上，该投资项

      目的内含报酬率超过15%，该项目为可行的。五、与预

      算经济指标的比较

      2009年上市公司实行全面预算管理，对项目单独做了利润指标的预算，具体预算表格如

      下：

      单位：万元

      根据预算显示，09年项目园区模具与部套产品的净利润合计为1,338.82万元，没有达

      到前面计算的每年净利润1,538.41万元，但相差并不大，如果项目园区经济效益保持一定的

      增长速度，还是能较好的达到公司的投资目的。

      经过计算，如果项目园区每年的净利润为1,338.82万元，其项目投资内含报酬率为

      12.33%。总体来说，这个投资报酬率还是可以接受的。

      采用预算的数据进行分析存在一定的不足，由于项目园区尚未成为独立的公司，在预算

      编制过程中，存在部分费用未包含在内，所以预算口径与独立核算口径存在一定的差异，直

      接采用预算数据不够科学合理。六、使用本报告的局限性

      本报告是对项目园区项目投资进行的事后分析，主要是采用财务管理的资金时间价值和

      年金等相关知识，由于分析采用了众多的假设条件，收益期限、折现率的选取将直接影响分

      析的结果，如发生重大经济变化（通货膨胀、社会平均收益率大幅下降、大幅降息等），应重

      新修订相关计算参数。请使用报告者清楚本报告的局限性，正确使用报告结论。

      弱弱的请问楼主：

      （1）投资资金在2008年12月31日的终值

      12,593,469.20×（1+15%）2+41,415,055.10÷2×（1+15%）+41,415,055.10÷

      2+61,937,619.06=123,113,666.31篇二：万达广场项目投资分析报告

      万达广场项目投资可行性分析报告

      年级专业：10 财务管理小组成员：于平

      施喆李欣崔焯羽陈嫣雨

      河海大学商学院

      2013.11                                                                         

                  目录

      一、项目背景分析.............................................................................. ..................... - 2 -

      1、项目概括.............................................................................. ........................ -    2 -

      2、项目的主要技术经济指标.......................................................................... - 2

      - 3、项目方案.............................................................................. ........................ -    3 - 4、项目功能面积分布..............................................................................

      ........ -    3 - 二、项目投资估算与资金筹措...............................................................................

      - 4 -

      1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表...................................... - 4 -

      2、项目投资计划与资金筹措表...................................................................... - 5 - 三、

      项目借款还本付息分析..............................................................................

      ..... -    5 - 四、项目销售与租赁收入测算...............................................................................

      -    6 - 五、项目销售与租赁税金及附加测算................................................................... - 7 - 六、

      项目财务评

      价.............................................................................. ..................... - 8 -

      1、本项目财务分析的假设前提...................................................................... - 8 -

      2、

      损益表与项目静态盈利能力分析............................................................ - 10 - 3、现金流量

      表与动态盈利能力分析............................................................

      - 10 - 4、项目资金来源与运用表............................................................................ -

      12 - 七、项目盈亏平衡分析.............................................................................. ....

      ....... - 13 -

      1、销售部分盈亏平衡分析............................................................................ -

      13 - 2、租赁部分盈亏平衡分析............................................................................ -

      13 - 八、项目财务评价结论.............................................................................. ........... - 13 -

      一、项目背景分析

      1、项目概括

      银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物

      中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档ktv、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成

      约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、

      住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、

      一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐

      全和丰富的商业中心。

      2、项目的主要技术经济指标

      （1）总用地面积：70143 ㎡（2）总建筑面积：288000㎡（3）建筑密度：49.75％（4）

      容积率：3.80                                                                （5）地下建筑面积：11743m2 （6）地上建筑面积：161197m2 （7）西塔楼建筑面积：

      71771m2 （8）东塔楼建筑面积：101169m2                                                            （9）已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构

      3、项目方案

      根据市场调查与分析的结构（过程略），主要建主力楼（以出租为主）和公寓（以出售为

      主）。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档ktv、电玩广场、高档

      影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、

      玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城

      4、项目功能面积分布

      表1（主力楼）功能面积分布表

      表2（公寓楼）功能面积分布表

      二、项目投资估算与资金筹措

      1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表

      （1）本项目的开发总工期为2年，从2010年3月起，至2011年10月。

      （2）从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为50年。（3）根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。

      经测算，开发总投资为：3012706132元人民币。

      表  3 项目总投资估算表篇三：投资项目可行性分析报告范本

      投资项目可行性分析报告范本

      可行性报告

      可行性报告的定义和主要内容：

      可行性研究报告定义：可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。

      主要内容：

      1.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景，项目具备的条件等。

      2.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。

      3.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。

      4.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定厂址的优缺点及最后之选定结论。

      5.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。

      6.环境保护内容。

      7.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。 8.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。 9.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇平衡分析等。 10.综合评价结论。

      另外，一份合格的可行性报告还应该有风险分析和财务分析，以及一些必要的文件。给项目企业或项目开发者提供一个“项目是否满足 cdm 立项基本条件”的参考依据。其核心原则是该项目是否在经济和 cdm 国际规则上可行。一般来说仅仅是为项目企业提供一个是否可行的方向，而不足以为项目企业搭建一个和潜在投资方对话的渠道。但无论如何，只有在完成可行性分析后，企业才能开展第二步工作--制作完成项目概念文件 (pin) 。（关键词：可行性研究，项目概念文件，建议书，减排量）

      补充

      怎样写可行性报告

      不论是国企还是外企，在决定上一个新产品，一条新生产线，或者建一个新工厂时，总要提交一份可行性报告供上级批准。

      国企的可行性报告

      本人曾经阅读过几份来自国企的可行性报告，但发现其目的和内容都与外企的可行性报告有很大差别。先说其目的，国企的可行性报告是为了说服上级领导并得到相应的批准和支持，并假定上级领导比他们自己更了解情况。而报告一旦被批准，上级领导就要承担相应的责任。

      目的上的差别自然导致内容上的差别。这里有几个主要的方面：一是国企的可行性报告

      强调为什么要上这个项目，但忽视如何进行这个项目，似乎要等项目批准之后才去考虑具体的实施方案和计划；

      二是国企的可行性报告中宏观的、模糊的数据多，而微观的、具体的数据和信息少，如果上级领导不了解相应的市场和用户的状况，很难作出判断，只能闭着眼睛签

      字；

      三是国企的可行性报告没有或很少有具体的、可以量化的衡量标准和责任分配，这为以后出现大的偏差和问题打好了伏笔，便于“过关”；

      四是国企的可行性报告对今后几年的市场预测偏于乐观，似乎不这样乐观就得不到批准，对可能发生的各方面的“不测风云”认识不足，甚至有认识也不写上去。这样出现偏差时就可以强调客观原因，归结到不可预测性上；

      五是国企的可行性报告对市场、用户、竞争和风险的评估太粗、太少，没有考虑到自己企业投资一个热门项目的同时，其他企业也可能在准备上类似的项目，成为自己的竞争对手，所以就不讲市场份额的问题，把市场总规模当成了决策的主要参考标准，自然也就没有“市场细分”和“市场定位”这样一些概念。

      外企的可行性报告。

      那么我们再来看一下外企是如何来写他的可行性报告。

      首先外企的可行性报告从目的上讲是写给自己企业看的，是为了说服自己而不是说服别人，尽管一些大项目也要上级批准，但其目的主要是在企业内部各部门之间达成共识，对机会、挑战、困难和风险有详细的分析。

      从内容上讲，外长的可行性报告有几个特点：一是跨国公司在全球范围内采用同样的或类似的报告格式，便于统一标准，统一分析方法，便于他人理解，同时也便于企业去搜集信息、整理数据、准备报告；

      二是宏观的和微观的数据并存，有量化的数据和信息以及其“出处”（信息来源），对结果做出最差情况下、通常情况下和最佳情况下的三种预测；

      三是将今后几年如何实施这个项目写得很具体，从人员

      、资金、设备、组织结构等方面做出全盘规划和分年度实施计划和预算，以保证项目能按规划顺利实施并完成，同时由于每个月或每个季度都有明确的“里程碑”式的分阶段目标和检查方法，就便于及时调整和修正，以达到最终目标；

      四是对市场和潜在市场、用户和潜在用户、竞争与潜在竞争、风险与潜在风险、问题与潜在问题分析讲得很具体，对各种可能发生的偏差有一个基本的估计，并对客观环境可能发生的变化及发展趋势做出一系列假定和预测，这样企业就必须从主观上检查自己，承担相应的责任，而不是强调客观原因；

      五是对执行的方式和方法，流程和步骤有一个明确的描述，便于上级领导和专业人士进行评估和分析，因为这两类人不会比企业自己的相关人员更了解所在的市场、用户、竞争等方面的情况，但他们对方式和方法、流程和步骤却有很深入的理解和掌握，能从这些方面提出一

      些疑问、提醒、建议和对策，使可行性报告更完整更全面，对风险和问题有足够的认识。很多国企领导也经常谈论市场经挤、市场导向、用户导向、目标管理等方面的内容，也能从宏观上讲得很明白，做一个非常出色的报告和职工动员大会，但接下来人们能做什么，企业如何去实施这些概念则不甚了。可行性报告可以说是目标管理的一个具体体现，是达成共识，统一思想与认识的第一步。如果企业内部，企业与上级部门之间没有共同的理解和共同的语言，是谈不上目标管理的，因为大家对“目标”的认识不一样、对“管理”的认识也不可能一样。篇四：投资项目可行性分析报告模板

      ***投资项目可行性分析报告

      目录

      （可根据文件内容自动更新）

      第一章总

      论 ............................................................................. ................................................................................

      ...    3 一、项目概况：............................................................................ . (3)

      二、项目背景：............................................................................ . (3)

      (一)

      1. 2. 3.

      外部环

      境： ........................................................................... ........................................................................ 3 经济

      环境因

      素： ........................................................................... ................................................................................

      ...3 行业竞争环境因

      素： ........................................................................... ...........................................................................3 其

      他因

      素： ........................................................................... ................................................................................ ...........4 内部环

      境： ........................................................................... ........................................................................ 4 公司

      愿

      景： ........................................................................... ................................................................................ ...........4 管理现状分

      析： ........................................................................... ................................................................................

      ...4 生产现状分

      析： ........................................................................... ................................................................................

      ...4 营销现状分

      析： ........................................................................... ................................................................................

      ...4 技术研发能力分

      析： ........................................................................... (4)

      (二)

      1. 2. 3. 4. 5.

      第二章项目提出的必要性分

      析 ............................................................................. ..................................................... 4 一、必要性因素之一：自身

      发展需

      要 ............................................................................. ....................................... 4 二、必要性因素之二：市场竞争需

      要 ............................................................................. ....................................... 4 三、必要性因素之三：行业整合需

      要 ............................................................................. ....................................... 5 四、必要性因素之三：其他方

      面 ............................................................................. ...............................................    5 第三章项目选址方

      案 ............................................................................. .................................................................... 5 一、建厂

      的地理位置和社会经济现

      状 ............................................................................. ....................................... 5 二、交通、运输现状和发展趋

      势 ............................................................................. ............................................... 5 三、当地政府政策支

      持 ............................................................................. ....

      ........................................................... 5 第四章项目实施

      方

      案 ............................................................................. .................................................................... 5 一、项目

      总体方

      案： ........................................................................... (5)

      投资方

      式： ........................................................................... (5)

      (二) 公司性

      质： ........................................................................... ........................................................................ 6 (三)

      公司经营范

      围： ........................................................................... ................................................................ 6 (四) 其他内容

      分

      析 ............................................................................. .................................................................. 6 二、公司组

      织架构设置及人力资源规

      划： ........................................................................... .................................    6 (一) 公司组织架构设

      置： ........................................................................... ........................................................ 6 (二) 人力资源规

      划： ...........................................................................

       (6)

      (一)

      1. 2.

      管理人

      员： ........................................................................... ................................................................................ ...........6 生产工

      人： ........................................................................... ................................................................................ .. (6)

      三、项目计划进度安

      排： ........................................................................... ............................................................. 6 第五章投资预

      算 ............................................................................. ........................................................................... 7 一、

      项目总投资概

      算 ............................................................................. ................................................................... 7 二、资金筹措.............................................................................. (7)

      三、资金使用计划及进

      度： ........................................................................... ......................................................... 7 第六章经济可行

      性分

      析 ............................................................................. ................................................................ 7 第七章经营风

      险及对策分

      析 ............................................................................. ........................................................ 8 一、经营风险：............................................................................ . (8)

      二、市场拓展风

      险： ........................................................................... ..................................................................... 8 三、财务

      风险：............................................................................

       . (8)

      四、人力资源风

      险： ........................................................................... (8)

      表格目录

      表格  1 ：项目目标规划

      表 ............................................................................. .................................................................. 3 表格 2 ：项

      目计划进度安

      排 ............................................................................. .............................................................. 6 表格 3 ：项目总

      投资概

      算 ............................................................................. .................................................................. 7 表格 4 ：资

      金使用计划及进

      度 ............................................................................. . (7)

      第一章总论

      一、项目概况：

      ? 项目名称： ? 项目承办单位： ? 项目负责人： ? 项目选址： ? 项目总投资： ? 投

      资方式： ? 项目目标规划：

      表格1：项目目标规划表

      二、项目背景：

      正文 (一) 外部环境： 1. 经济环境因素：

      正文

      2. 行业竞争环境因素：

      正文

      3. 其他因素：

      正文 (二) 内部环境： 1. 公司愿景：

      正文

      2. 管理现状分析：

      正文

      3. 生产现状分析：

      正文

      4. 营销现状分析：

      正文

      5. 技术研发能力分析：

      正文

      第二章项目提出的必要性分析

      一、必要性因素之一：自身发展需要

      正文

      二、必要性因素之二：市场竞争需要

      正文

      三、必要性因素之三：行业整合需要

      正文

      四、必要性因素之三：其他方面

      正文

      第三章项目选址方案

      一、建厂的地理位置和社会经济现状

      正文

      二、交通、运输现状和发展趋势

      正文

      三、当地政府政策支持

      正文

      第四章项目实施方案

      一、项目总体方案：

      (一) 投资方式：

      正文篇五：企业具体投资项目分析报告

      企业具体投资项目分析报告

      格式与写作要点：

      1、项目概述

      2、市场分析

      3、项目开发的必要和可能性

      4、项目开发的社会和技术条件

      5、项目经营计划的组织和实施

      6、投资估算和资金的筹措

      7、财务分析

      8、敏感性分析

      9、风险性分析

      10、结论

      范例：

      xx公司房地产投资项目分析报告

      一、概述

      （一）项目实施的背景和依据（略）

      （二）项目概况

      1、项目名称：（略）

      2、项目地点：（略）

      3、项目规划：

      （1）占地范围：南起xx，北至xx，全长约120米；西起xx，东至xx，全

      长约116米。

      （2）占地面积：总面积约17250平方米，其中：项目占地面积13915平方米；

      市政代征地2185平方米；超代征地为1150平方米。

      （3）建筑面积：总建筑面积为10万多平方米，其中地上容积率为4.4，地下容

      积率为2.4，建筑物限高30米。

      （4）项目建设进度：建设期预计三年半，开始于2000年第二季度，完工于2003                      年。

      4、项目建设目标

      通过对该地带进行总体规划和改造，建成“xx商城”使其成为：该地区独具特色、一流

      水准的综合性商业中心，构造一个商业、服务、餐饮、文化和娱乐等为一体的多功能、高档

      次、现代化的大都市商业群体；

      以图书和音响制品为契机，逐步开发和建设向全国甚至全世界辐射的销售网，并配套发

      展保险、运输、通讯、金融、服务、维修和信息网络。

      （三）投资者概况（略）

      （四）编制依据与研究范围（略）

      二、项目建设必要性分析（略）

      三、市场分析（略）

      四、项目开发条件及技术设计方案分析（略）

      五、项目开发建设及经营的组织与实施计划

      （一）项目工程建设内容

      1、项目基本数据

      （1）规划建设用地范围（略）

      （2）占地面积

      总占地面积17250平方米，其中代征地2185平方米，超代征地1150平方米，规划建设用地13915平方米。

      （3）规划要求

      总建筑面积为10万平方米左右。其中，地上容积率为4.4 ，地下容积率为2.4，限度30米，局部40米。

      2、拆迁工程

      （1）项目所在地基本现状

      在规划占地范围之内，地面现状物如下：

      a. 楼房建筑面积1710457平方米

      b. 平房建筑面积6816.55平方米

      c. 乱搭乱建小厨房3120平方米（按312户x10平方米/楼）

      d. 界墙长约150米

      e. 简易门楼45米（15个）

      f. 小栅子381.72平方米（8个）

      g. 铝合金商亭52.25平方米（3个）

      h. 树11棵（无古树）

      （2）项目所在的的单位和居民机器安置

      在项目规划占地范围内，现有单位和居民如下：

      a. a店现有占地面积3514平方米，建筑面积9800平方米

      b. 其余公共单位5家，总建筑面积2515。3平方米

      c. 机关办公楼1家。b公司面积2700平方米（含红外线900平方米）

      d. 个体饭馆1家

      e. 居民312户

      按合同规定xx书店将迁回“xx商城”，其还建面积10000平方米

      5家公共单位将按原建筑面积还建。具体有两个解决办法。其一，迁回“xx商城”；其二，在xx商业区购买商业楼供回迁。面前倾向于第二种方案。

      所有上述商业单位（包括a店）在建设期间自行解决其周围问题，但将在公平合理的原则上补偿其损失。

      b公司按规定不在回迁之列，但本项目将承担搬迁的费用。具体搬迁办法由xx开发办统筹解决。

      本项目将按国家有关政策拆迁312户居民，为他们购买商品房。

      （3）拆迁工程

      xx书店的拆除需要采用控制爆破技术，其他拆除工作比较简单。所有拆迁工作预计在半年内完成。

      3、建安工程

      （1）总体设计

      地面八层，高30米（高沿高度），局部十层，高40米（高沿高度）。第二层楼面高5.7米。地面十层全部供

      营业用，包括商业、餐饮、娱乐、服务。根据总体规划要求，将留出一条贯穿xx的通道。

      地下建三层，第一层营业，第二层办公和设备，第三层为停车场。

      （2）土建

      建筑基础采用箱形基础。建筑结构为钢筋混凝土框架结构。

      （3）装修

      外部装修拟采用陶瓷外墙砖。对内部进行一次装修，二次装修留给客户根据自己的需要进行

      （4）设备及安装

      安装工程包括：

      a. 上、下水管道

      b. 配电系统

      c. 扶梯、电梯

      d. 中央空调

      e. 计算机监控系统

      f. 自动报警、消防系统

      g. 收银系统

      （二）开发方案设想与分析（略）

      （三）建设进度安排

      整个项目自2000年第二季度开始，到2003年第三季度竣工验收开业，历时3年半。

      六、项目开放管理模式（略）

      七、投资估算与资金筹措

      （一）投资估算（参见附表1）

      本项目由建设投资、建设期利息和流动资金三部分构成。

      1、建设投资估算

      建设投资是指项目建设所需要的全部资金投入，主要包括固定资产投资、无形资产投资、开办费和不可预见费等。

      （1）固定资产投资

      a. 建安成本：包括土建工程、给排水工程、采暖及空调、强电工程、弱电工程、煤气、电梯等投资费用，以每平方米8000元人民币计算，另有项目完工后清理费用，以每平方米8元人民币计算，共计83600.3万元。

      b. 车辆：指购买用于建设期及经营管理其所需车辆，以每辆20万元人民币计算，共购置15辆，共计人民币300万元

      附表1                  项目总投资估算表

      （2）无形资产投资

      无形资产投资指用于项目所用土地的开发费用和项目建成后新增用电所需的用电权费及供电帖费。

      a. 土地开发费用

      土地开发费用指将现有土地开发成可直接使用的熟地所需要的资金。主要包括拆迁安置费和土地批租费。

      ①拆迁安置费

      项目用地范围内建筑物主要为居民房、商业单位用房和非商业单位用房。其拆迁安置费主要为：

      居民安置费：以312户居民、每户40万元人民币计算，共计12480万元人民币

      商业单位安置费：以每平方米3万元计算，共计7575.9万元人民币

      非商业单位安置费：以每平方米2万元计算，共计5400万元人民币。商业单位补偿费：

      主要用于商业单位临时周转用房或停业损失的补偿，以每平方米5000元计算，共计1512.7万元人民币

      房屋拆迁费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积28000平方米，共计560万元人民币。

      其他费用：主要指拆安管理费及其他，按上述各项之和的2%计算，共计550.6万元人民币。

      上述几项合计即为本项目的拆迁安置费，共计28079.1万元人民币，以居民安置费所占比例最大。

      ②土地批租费

      土地批租费包括土地出让金、“四源”费和市政工程配套费。根据与市政府有关部门达成的协议，本项目的土地批租费以每平方米2.8万元人民币计算，共

      计38962万元人民币。

      b. 用电权费及供电贴费

      用电权费以40000元/kw计，供电贴费以450元/kw计，共计2450万元人民币。

      （3）开办费

      开办费是指项目建设期内，用于项目组织管理设计等各项费用，包括以下各项： a. 项目管理费；以建安成本的3%计算，共计2508万元人民币。

      b. 项目监理费：以建安成本的0.5%计算，共计418万元人民币。

      c. 设计勘探费：以建安成本的5%计算，共计4180万元人民币。

      d. 电话初装费：考虑新增直线电话500门，每门初装费7000元人民币。

      （4）不可预见费：以固定资产和开办费之和的10%计算，约为9162.2万元人

      民币。

      （5）物价因素：以每年递增10%，只考虑固定资产投资及开办费，从1995年

      算起，三年共计17257万元人民币。

      （6）投资方向调节税

      根据国家有关规定，本项目需交纳投资方向调节税，税率为15%，以每年度的投资额为计税基础，共计26755.6万元人民币。

      上述各项之和为总建设投资，共计214288.5万元人民币。其中建安成本所占比例最大，约为39%，土地开发费用次之，约为31%。

      2、建设期利息

      本项目共需建设投资约21亿元，建设期许大量的贷款以弥补资金的短缺，共需贷款73381.1万元人民币，贷款利率暂定5.04%，共计建设期利息为3698.4万元人民币。

      3、流动资金

      流动资金是项目建成后经营期内每年所需准备的一笔周转资金，以经营成本的一定比例计算。本项目的经营出租房屋为主，所需经营成本较小，故经营所需的流动资金的需要量也较少，可以忽略不计。

      上述三项之和即为项目的总投资费用，共计238479.2

      万元人民币，单位建筑面积造价22834元人民币，以乙方实得可使用建筑面积每平方米为29249元人民币，总投资额的构成参见下表。