伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告 伊犁养老院电话号码

        伊犁哈萨克自治州康养中心建设项目可行性研究报告（代项目建议书）伊犁新联投资顾问有限责任公司二〇一七年八月（本资格证书盖章有效）伊犁哈萨克自治州康养中心项目可行性研究报告编制单位负责人：王博技术负责人：杨凤筱伊犁新联投资顾问有限责任公司（盖章）委托单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院编制单位：伊犁新联投资顾问有限责任公司审核：杨凤筱（注册咨询工程师高级工程师）编制人员：陈重生：工程师高新华：注册造价师陈栋：工程师利洪灿：工程师方晶：助理工程师目录2.1项目提出的背景

        (7)2.2项目建设的必要性

        (13)2.3项目建设的可行性

        (17)2.4分析结论

        (19)4.3投资环境小结

        (26)10.1项目建设管理的原则

        (70)10.2组织机构设置

        (70)10.3项目管理方案

        (70)11.9发放中标通知书

        (82)11.10招投标书面报告备案

        (82)11.11合同备案

        (82)13.1项目收入来源

        (93)13.2经营费用的测定

        (94)13.3项目经济效益分析

        (96)13.4项目财务分析

        (102)附表

        (109)1.伊犁哈萨克自治州康养中心项目损益表

        (109)2.伊犁哈萨克自治州康养中心项目现金流入流出预测分析

        (115)3.伊犁哈萨克自治州康养中心项目财务现金流量表

        (121)4.伊犁哈萨克自治州康养中心项目内部收益率计算表

        (124)1.1.2项目建设性质新建1.1.3项目建设单位建设单位：伊犁哈萨克自治州社会福利院法人代表：吴虎寿1.1.4项目建设地址建设项目位于伊宁市经济合作区上海路53号1.1.5项目主管部门伊犁哈萨克自治州民政局1.1.6项目建设内容与规模总建筑面积75460平方米。主要功能划分如下：表1-1主要建筑物、构筑物一览表1.1.7项目投资规模本项目总投资3.23亿元1.1.8项目资金来源本项目总投资3.23亿元，资金来源为：采用PPP项目模式引进社会资金16000万元；申请专项建设引导基金1500万元；社会福利院自筹资金2500万元，申请银行贷款1.23亿元。1.1.9项目建设期限项目建设期拟定为2018年4月至2020年9月，项目建设期为30个月。

        1.2建设单位介绍伊犁哈萨克自治州社会福利院成立于1957年，隶属于伊犁哈萨克自治州民政局，为财政全额拨款的副县级事业单位，是一所集社会福利和儿童福利为一体的综合性福利院。根本宗旨是“提供收养服务，弘扬救助精神”。多年来，一直从事着周边地区的孤寡老人、三无老人、孤儿、弃婴提供生活照料、医疗康复、精神慰藉、特殊教育、临终关怀等工作。

        社会福利院实有在编干部职工57人，聘用人员45名，离退休人员27名；根据业务需要设有办公室、老人部、孤儿部、老年公寓、后勤部、社工部、护理康复部、膳食部等八个部门。目前共拥有床位600张，其中：养老床位400张，孤儿床位100张，医疗床位100张。全院占地面积97407平方米（合146亩），总建筑面积117146平方米，依据已编制的社会福利院修建性详细规划，依据整体服务功能要求，“十三五”期间进行社会福利园区建设，将总面积为11.71万平米的社会福利园区分为社会福利服务中心区、儿童福利中心、“三无”老人生活中心、康养中心、营养配餐中心、康复医院等6大功能区。

        本项目包括：康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、营养配餐中心、综合服务及培训指导中心、物业后勤服务中心、地下停车场等内容。1.3编制依据1.《中华人民共和国老年人权益保护法》；2.《关于加快实现社会福利社会化的意见》国发办[2000]19号；3.《中华人民共和国城市规划法》2007年10月28日；4.《中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要》；5.《社会福利机构管理暂行办法》民政部令[1999]11.《伊犁哈萨克自治州社会福利院“十三五”规划》12.《伊宁市城市总体规划纲要（2010—2030）》；13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（3.认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。4.节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

        5.注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。6.注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关节能、劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。7.康养中心建设项目，各项设施的设计和建造，应充分体现适老、宜老性，方便入“住”老人的出入，方便快捷的、无障碍的获得本项目提供的各项服务及相应的医疗、护理、康复、学习、娱乐、交友等便利。

        1.5可行性研究范围本项目可行性研究报告对项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的建设原则；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标1.规划总平面主要技术指标，详见下表：表1-2规划总平面主要技术指标表2.床位数：规划设计康养床位1000张，按4：4：2比例分配，①能自理老人床位占40%，为400张床位，分布在多功能康养综合楼2-8层；②半失能老人床位占40%，为400张床位，分布在康养中心2-8层；③失智失能老人床位占20%，为200张床位，分布在康复医院3-8层;④康复楼（康复医院附楼）分布失智失能老人床位68张。3.主要业态收费标准：能自理老人1500元/床·月，半失能老人2500元/床·月，失智失能老人4000元/床·月。

        伊犁哈萨克自治州康养中心项目地理位置优越，东侧为仁和·宁远郡小区、警盾小区，南侧为东方环宇小区，西侧为伊宁市开发区主要街道上海路，北侧为河北路；周边半径3公里范围内，为伊宁市新建城区，是伊宁市人口密度，人均经济收入最高的区域；距伊犁河景观带约3.5公里。本项目隶属于伊犁州福利院，项目建成后将成为伊犁州医养结合示范指导中心，满足老年群体对养老服务的需求，推动伊犁州养老事业的发展。口的10.5%。

        “老龄化社会”是指60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2014年《老龄蓝皮书》指出：“中国已经处于老龄社会初期阶段，正在向老龄化经济体转变，未来将成长为全球老龄产业市场潜力最大的国家。”从2013年到21世纪末，中国人口老龄化过程可分为四个阶段。

        [2006]6号）；4.中共十八届三中全会提出，要“积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年服务产业”。2013年，国务院对中国养老服务体系进行顶层设计，发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)，将养老服务体系建设纳入国家战略。提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

        养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。”5.《中国国民经济和社会发展会资本公平参与医疗、教育、托幼、养老、体育等领域发展的政策。养老服务业既是事业也是产业。

        6.为贯彻落实《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(国发[2013]35号)，2014年4月，国土资源部下发《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发[2014]11号)，在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。7.2015年《鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发[2015]33号）、《国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》（民发[2015]78号）、《基本养老保险基金[短期理财]投资管理办法》(国发[2015]48号)以及2016年的《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》(银发[2016]65号)等文件相继出台，金融与养老产业融合的形式受到政策肯定，养老产业在资金助力下进入发展快车道。8.国务院办公厅转发卫生计生委、民政部、发展改革委、财政部、人力资源社会保障部、国土资源部、住房城乡建设部、全国老龄办、中医药局《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》（国办发[2015]84号），全面部署进一步推进医疗卫生与养老服务相结合，满足人民群众多层次、多样化的健康养老服务需求。

        9.《关于支持社会力量兴办老年人社会福利机构的意见》（新民发［2009］52号），鼓励和支持社会力量兴办老年人福利机构，广泛动员社会力量参与老年人福利事业、兴办老年人福利机构，开展形式多样的系列化服务。10.新疆维吾尔自治区《关于加快发展养老服务业的实施意见》（新政发［2014］19号）。加快发展养老服务业，是践行“民生优先”理念、保障和改善民生的必然要求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障各族老年人权益、满足各族老年人养老服务需求；有利于拉动内需、扩大就业、形成新疆服务业发展新的增长点；有利于创新社会管理、维护新疆社会和谐稳定。

        从我区实际出发，以满足各族老年人的养老服务需求和提升老年人生活质量为目标，充分发挥政府主导作用、社会力量的主体作用和市场机制在资源配置中的基础性作用，创新体制机制，激发社会活力，健全服务体系，大力发展方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，逐步满足各民族、多层次、多样化养老服务需求，使发展养老服务业成为积极应对人口老龄化、保障和改善民生的重要举措，成为扩大内需、增加就业、促进服务业发展、推动经济转型升级的重要力量。到2020年，基本建立起以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，城乡统筹、设施齐备、功能完善、布局合理的养老服务体系，实现养老服务与医疗康复、文化教育、家庭服务、旅游休闲、金融保险等相关领域互动发展，形成养老服务业发展新局面；社会力量成为养老服务供给主体，养老服务业成为全区服务业重要组成部分，从业人员规模不断扩大。80%以上的城市居家生活老年人得到养老服务的全面支持，80%以上的乡镇和40%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。

        全区养老床位数达到每千名老人35张以上，服务能力大幅度增强。2.1.3入住养老机构已形成趋势老人经常需要人照顾，有的老人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。养老机构的环境和条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。

        在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。由于目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机构已成为现代社会养老的一种趋势。2.1.4新疆老年人口概况2015年，新疆60岁以上的老年人预计已超过300万人，占全区总人口的12.9%，2010年新疆进入老龄化社会。

        新疆人口老龄化呈现人口基数大、增速快的特点，老年人口数每年正在以4.36%的速度增长，远远高出全国1.16%的增长速度。人口老龄化对经济发展将会产生深刻影响，使劳动抚养化结构、消费需求层次发生变化，老年社会保障体系将面临更大的压力，同时，老龄化社会对老年人生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务等也提出更高要求。随着老龄化的快速发展和家庭结构的逐步变化，新疆空巢老人的数量在近些年也呈现快速增长的趋势。

        根据对全区空巢老人基本情况调查，目前新疆有空巢老人52.88万人，占全区老年人总数的17.62％，其中生活不能自理的空巢老年人约有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98％，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92％。空巢老人在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。2.1.5伊犁州直养老事业概况根据最新调查数据，随着伊犁州直人口老龄化进程的加快，“州直八县三市60岁以上老年人口达到32.3万人，占全州直总人口的11.5%。

        公办福利机构床位数4359张、公办养老机构在院老人数2000人。州直共有民办养老机构13家，建筑面积21880平方米，床位1079张，现有入住老人774人，其中残疾人673人；工作人员为133人，其中90%人为40-50岁人员，员工大多是内地到新疆打工人员。2.1.6伊犁州直急需养老服务队伍的建设加强养老服务队伍建设，提高服务水准。

        建立一支高素质的人才队伍，是为老年人提优质服务的重要条件，也是州直民办养老机构建设的当务之急。我们必须要建立一支社会化与专业化相结合的养老服务队伍，开展职业资格培训，实行职业资格和技术等级管理认证制度，提高养老护理人员持证上岗比例，加强养老从业人员的专业教育、在职教育和岗位技能培训，提高其政治素质、职业道德和专业水平。建立伊犁州养老服务指导中心，强化行业管理和指导。

        依托州直养老机构，建设具有组织、指导、服务、培训等功能的社会化养老服务指导中心，健全养老服务机构网络，强化对州直公办和民办养老服务机构和居家养老服务行业的管理和指导。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。

        2.2项目建设的必要性2.2.1符合国家各项政策及地方发展规划《中国老龄事业发展“十三五”规划》指出，“十三五”时期，随着互助的社会养老服务体系逐步推进。而本项目将打造多功能健康养老中心来响应国家政策的需要。伊犁州直康养中心项目的建设，符合国家、自治区及自治州相关的法律法规及扶持政策，符合民政系统的法律法规及相关政策，符合伊宁市城市总体规划。

        是伊犁州社会福利院“十三五”规划的一个重要的组成部分。2.2.2是促进伊犁州老年人幸福高地建设的需要人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。

        老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸、唉声叹气、夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。目前伊犁州直有老年人口数量与养老床位数量严重失衡，平均每百人拥有养老床位1.67张，远远不能满足日益增长的养老需求。

        随着时间的推移，伊犁州直养老需求将进一步快速扩大。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，伊犁州直康养项目的建设能够有效地解决空巢老人的问题，提升了老年人的满意度和幸福感。让伊犁州老年人实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。

        2.2.3是增加就业带动伊犁州养老产业发展的需要根据养老行业国际公认的3位失能老人配备1名护理人员，10位养老人员，配备1名护理人员。该项目的建成使用，可带动社会资本进入养老产业。随着各类资本进入该领域，将会创造出大量的就业岗位。

        本项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收闲置人员再就业，可促进当地经济和谐发展；为提高伊犁州综合实力产生深远影响，对于提升当地经济、增加从业人员的收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。养老服务供需矛盾突出，产业结构不均衡，以及我国特殊的“421”结构，是导致老人独居、空巢、失抚现象加剧的直接原因。

        社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。社会化养老机构的建设，是体现党的亲民爱民政策，有效降低独居、空巢、失抚老人的比例，优化调整养老产业结构，提升社会养老服务水平，促进家庭和谐、代际和谐、社会和谐的重要措施。伊犁州老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。

        同时，机构照顾比较高的费用也使一些经济困难的老年人望而却步；即使有条件去机构养老的老年人，也因受中国传统文化习惯的影响，不愿去机构养老；对在机构养老的老年人，容易造成社会疏离、习惯性无助等问题。因此，发展养老是我国社会养老保障体系的必要补充，也是解决城市养老问题的重大战略选择。项目建设可以满足养老机构老人的基本生活需求，倡导快乐健康生活，促进养老产业的发展，并可以带动健康保健、医疗护理、老年旅游等相关产业的发展，缓解伊犁州人口老龄化趋势，整体促进伊犁州养老服务业发展。

        2.2.4是维护社会稳定，促进社会和谐发展的需要随着社会经济的发展、人民生活水平的提高和社会生活方式的转变，老年群众在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复护理、紧急救助、临终关怀等方面的需求日益增长。妥善处理人口老龄化带来的社会问题，满足广大老年人对养老服务业的需要，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。建设养老机构是构建社会主义和谐社会、贯彻落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现，是社会文明进步的重要标志。

        认真解决老年人日常生活中的实际问题，有利于保持家庭关系的和睦稳定，有利于促进老年群体和其它群体和谐相处，也有利于促进我州相关行业的发展，为建设和谐社会做出贡献。我们国家是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平，要承受如此高程度的人口老龄化，这就需要开辟一条新型养老道路，以缓解政府财政压力。伊犁州养老事业的发展，将直接影响到社会稳定和经济发展。

        政府引导性投资，将会带动社会资本进入养老领域。从而为高、中、低经济收入老年人群建造符合其经济收入的养老设施和环境。使子女可以安心工作，促进伊犁州直的经济发展和社会和谐。

        本项目推行养老服务，正是适应了这一要求，同时也为体制转轨和结构转型营造了一个更加宽松的环境，为维护社会稳定、解决社会矛盾提供了有效的保障。综合以上因素，本项目建设十分必要。2.3项目建设的可行性2.3.1政策可行性国家及各级政府颁布了《中华人民共和国老年人权益保护法》、《关于加快实现社会福利社会化的意见》国发办[2000]19号、《社会福利机构管理暂行办法》民政部令[1999]吾尔自治区《关于加快推进居家养老服务工作的实施意见》新政办发〔2015〕138号、《伊犁哈萨克自治州人民政府关于进一步加强我州老年人体育工作的意见》等，为本项目提供了资金筹措、财税和金融支持政策的支持，为项目的资金筹措提供了更多的选择，国家各项支持和优惠政策是项目建设顺利实施的前提条件。

        本项目属于国家鼓励支持发展项目，符合国家发展的战略部署，项目建设具备政策可行性。2.3.2市场可行性项目位于伊宁市经济合作区核心区域，周边有多处大型商业住宅小区，半径3.5公里范围内，是伊宁市人口密度最高的区域，居民的经济收入也是伊犁州直最高的区域。项目周边附属配套设施齐全，环境优良，距伊犁河景观带约3公里，对不同经济收入的老年人群具有极大的吸引力。

        项目建成后将为机构养老、社区养老、居家养老和候鸟式养老提供技术、服务、交流等后勤保障工作。本项目完成后，将有力的推动伊犁州养老事业的发展，创造出巨大的社会效益，随着社会经济的不断发展，经济效益将逐渐的显现出来。2.3.3技术可行性新疆地区有一批具有工程建设资质的、拥有技术、资金实力及人才优势较强的工程建设单位，在设计上有成熟的相关法规和规范。

        伊犁州社会福利院近60年来，积累了丰富的老年人口护理经验和大量的专业技术人才。因此，本项目建设在护理技术和后期运营方面技术上具有可行性。2.3.4管理可行性本项目将根据项目建设的实际需要，组建专业运营机构，负责项目规划、设计、组织和实施。

        在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励机制，确保本项目按照现代企业运营方式进行运作。2.4分析结论本项目属于国家及地方鼓励项目，社会效益显著。从项目实施的必要性和建设可行性分析，项目的建设符合我国的相关产业发展政策，有当地政府、各相关部门的支持，按国家基本建设程序进行实施，项目符合当地城市规划和景观布局建设要求，项目方案合理，具有良好的社会效益。

        鉴于以上必要性及可行性研究分析，本项目的实施将面临较为广阔的市场发展空间，项目的进一步发展将更好地服务社会和增加政府财税收入、提高劳动就业率。该项目建设还将带动旅游产品的展示和销售，延伸产业链条，对伊犁州的社会经济发展起到较大的促进作用。因此，本项目的建设不仅会给项目投资方带来一定的经济效益，还具有很好的社会效益。

        综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。3.1.3项目周边同类产品调查从初步调查结果分析，伊宁市经济合作区无同类产品；项目周边10公里范围内，无相同规模的同类产品；随着老年事业的发展，特别是养老产业的进一步繁荣，本项目产品价值将会大幅提升。对经济及社会效益具有积极促进作用。

        3.1.4项目替代产品调查根据伊宁市总体发展规划，项目建成后，周边无替代产品出现。3.1.5社会化养老收费调查目前伊宁市公办及民办养老机构，根据设施、地段及规模不同，收费标准约为2000元左右。3.2市场预测3.2.1养老市场需求预测1.目前伊犁州直有超过60岁的老年人口32.5万人，按20%的老年人口需要政府养老机构或民办养老机构提供养老服务。

        约有6.5万人市场需求。2.伊宁市2015年末，约有人口58万人，按60岁以上老年占人口比例的11%计，约有6.05万人。按20%的人口需要政府养老机构或民办养老机构提供养老服务，约有1.21万人的市场是需求。

        3.根据最新调查数据，目前伊犁州直公办，民办养老床位共计5438张，与市场需求缺口巨大。3.2.2养老收费增长预测1.随着社会化养老观念进一步普及，将会有越来越多的老年人口进入养老机构安度晚年。2.随着独生子女父母进入老年，会有越来越多的老年人口愿意进入养老机构安度晚年。

        3.随着富裕的老年人口越来越多，可以支付较高的养老费用，因此对养老机构提出了更高的设施和服务要求。4.养老收费会保持一个较快的增长。根据不同的设施条件，老年人可以承受的收费标准年增长率预计为5%--10%，高端养老机构收费增长速度较快。

        3.3市场分析结论1.本项目是伊犁州社会福利院的配套建设工程，拥有良好的专业优势和基础设施、市场需求巨大，通过专业化的养老服务和管理，建设项目将给伊犁州带来很好的社会效益和一定的经济效益。2.本项目的建设符合国家产业导向，顺应了国家推动养老事业发展的引导方向，属于国家大力鼓励发展范畴，建设条件良好。3.本项目的建设可促进伊犁州养老产业的健康发展，具有形成新的养老产业集群的实力，可完善养老产业链条，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。

        4.本项目具备社会经济发展的可持续性，项目实施可行、可靠。项目的建设将为当地开辟新的经济增长点，而且还可促进当地相关产业的发展，从而带动和促进当地国民经济的全面发展和社会进步。4.1.1工程地质与水文地质条件通过场址临近建筑物的地质勘察资料表明，该项目工程地质及水文条件较好，地势平整，地基承载力达到要求条件，能够满足本项目工程建设要求。

        4.1.2公用设施条件本项目供水、供电、供热、通讯等公用设施条件较好，能够满足要求。4.1.3环境保护条件项目所产生的污染物主要是生活垃圾、部分医疗垃圾及医疗污水（医疗垃圾由专业部门收集处理、医疗污水处理达标后消毒排放至城市排污系统）、商品销售时产生的废弃物。可通过市政污水排放及垃圾回收系统处理。

        4.2项目投资环境4.2.1项目地理环境及人口现状伊宁市横亘伊犁河谷中部，东连伊宁县，西接霍城县，南与察布查尔锡伯自治县隔河相望，北靠天山支脉科古尔琴山，是新亚欧大陆桥中西部的主要窗口。伊宁市现辖八乡一镇二场、八个街道办事处，全市总面积755平方公里，现有总人口58万人，有维吾尔、汉、哈萨克、回、蒙古、锡伯、乌兹别克、俄罗斯等37个民族。图4-2项目地理位置图4.2.2项目选址地环境本项目东面是宁远郡小区，南面是东方环宇七彩城小区，西面是福安西城国际小区，北面是仁和熙春郡小区。

        周边3.5公里范围内，是伊宁市人口最集中居住区域，交通便捷。该项目的建设，具有完善城市功能，改善城市环境、塑造城市形象、提升城市品位的作用。4.3投资环境小结综上所述，项目建设地伊宁市经济合作区具有优越的地理气候、投资环境、交通区位以及充足的自然资源等条件均为项目的长远发展奠定了坚实的基础，完全可以满足项目建设和运营的需求。

        利用新型节能材料、清洁材料，注重生态环境建设，努力创造可持续发展的环境与氛围。5.1.2设计原则1.以人为本遵从“以人为本”的设计原则，根据养老客户的需求，注重从康养护理、康复理疗、慢病管理、文化生活等多方面、多方位来提高他们的生活质量，提升幸福指数。2.生态优先在项目规划设计、建设的同时，注重保护和利用现有树木和各类花草，正确处理生态环境与工程建设之间的关系；以可持续发展思想为准则，有机组织空间布局，促成生态环境与景观的有机统一。

        3.立足当前、考虑长远规划设计时不仅要根据实际情况确定当前的发展规模，还应充分考虑远期发展需求，进行科学布局。4.合理布局，节约用地规划设计结合现状和需求，合理进行功能区划做到动静分区、人车分流。根据规划地块所处的商业位置，利用地上地下空间科学布局，提升商业价值。

        5.1.3设计目标将伊犁哈萨克自治州康养中心建设成为功能分区明显，管理科学规范，人员设置合理，集颐养、医疗、护理、康复、文化娱乐为一体，打造伊犁河谷乃至新疆区域的新型综合社会福利项目，引领伊犁河谷医养结合养老社区新潮流。5.1.4基地分析1.本项目位于伊宁市城区西部，地势平坦。场地高程在625.05米至627.90米之间，用地东北高、西南低；2.地处中温带，属半干旱的大陆性中温带气候；3.具备良好的工程地质及水文地质条件；4.市政配套设施完善。

        5.1.5总平面布置要求1.总平面设计应功能分区明确，避免人流与车流交叉；2.总平面设计须符合消防规范；3.应设置地上、地下停车场；4.环境设计及绿化须符合伊宁市规划要求，为康养客户创造良好环境。5.总平面设计须符合无障碍设计规范《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2013）的有关规定。5.1.6总平面规划整体描述1.位置描述规划项目位于新疆伊宁市边境合作区河北路以南，上海路以东地块。

        2.规划布局本次规划总建筑面积75460平方米，建筑物占地面积9492平方米。主要建筑朝向偏西南约380，景观兼消防水池位于园区中心位置（详见伊犁州社会福利院修建性详细规划总平面图）。图5-1伊犁州社会福利院修建性详细规划总平面图3.流线组织利用道路划分出已建成的社会福利服务中心区、孤残儿童托养中心、儿童福利指导中心、儿童福利院；本项目康养中心、多功能康养综合楼、康复医院、营养配餐中心、综合服务中心、康复楼（康复医院附楼）；休闲娱乐活动区（中心区）；另建儿童收养中心及多功能厅、“三无”老人生活中心；功能分区明确。

        主要车行不穿越各功能区，使得各功能区相对独立、减少干扰。每个功能区的交通又自成体系，以达到动静分区、人车分流。消防紧急通道与主干道形成环状道路系统，便于紧急救护、消防或搬运机动车的顺利通行。

        园区共设置四个出入口：上海路出入口；河北路出入口；民丰街布置两个出入口。4.绿化景观①绿地规划园区绿地规划具体可划分为两种形式：中心公共绿地、庭院绿地两者共同组成点、线、面相结合的园区绿地系统。绿地率40.8%。

        中心公共绿地：位于园区中心地带，规划尽可能的保留现状绿地形态，并与开阔活动空间有机结合，共同组成园区的“绿心”。庭院绿地：庭院绿地通过园区道路及步行景观道与中心绿地紧密结合。②树种规划道路绿化以乔木为主，搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体。

        园区内除建筑、道路等硬质场地外，其余地段、地块种植草坪，并配植小叶白蜡、千头椿、连翘等树种，矮灌木以丁香、金叶女贞、水蜡等为主。③景观规划园区的中心绿地通过设置文化休闲广场、小品、铺砌，形成开阔的绿色公共空间，布置草坪、灌木、座椅、花坛、花廊、凉亭，令老年人享有稳定、高雅的休闲环境。5.配套设施①园区以70米服务半径选择在方便运输又无碍观瞻的地点设置垃圾收集点、公共厕所。

        ②园区西侧设置变电箱、电话交接箱、天然气地下调压箱。③结合绿地和步行道设置健身、娱乐活动器材。6.竖向设计①园区场地东北高西南低，南北向坡度约为0.6%，东西向坡度约为0.2%。

        ②园区道路综合考虑周边地形、土方平衡、道路技术标准、排水、出入口等因数，设计道路的平均坡度在0.5%左右，其中最大坡度为1.24%，最小坡度为0.33%。③园区内建筑一层与室外地坪高差为0.3米至0.45米。④园区排水汇水点设置在西南角，排入上海路市政排水管网内。

        5.1.7总平面经济技术指标本项目主要技术经济指标表表5-1主要建筑物技术指标表5-2总平面技术经济指标5.2建筑设计方案5.2.1建筑设计方案依据1.《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；2.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）2016修订版；3.《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2015）；4.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；5.《无障碍设计规范》(GB50763-2012)；6.《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340-2003）；7.现行国家及地方有关建筑规程、规范及法规。5.2.2建筑设计方案1.平面设计方案本项目总建筑面积75460平方米，包括康养中心14656平方米；多功能康养综合楼14088平方米；康复医院12268平方米；营养配餐中心3456平方米；康复楼（康复医院附楼）2402平方米；综合服务中心3880平方米；地下停车场及配套工程24710平方米。康养中心8层，总高37.70米。

        于2-8层设置半失能型护理老人400张床位；在一楼设置接待服务大厅、接待室、入住登记室、健康评估室、值班监控室、超市服务区、办公室等；2-7层为半失能型护理老人居室，有亲情居室和三人居室，还有护士站、办公室、公共活动区、储藏室、消毒室、开水房、洗衣房、公共浴室、公共卫生间、家庭会面室等；8层除设置护理老人床位外，主要设置临终关怀室、抢救室、诊疗室、办公室、活动室、心理咨询室等。多功能康养综合楼8层，总高37.70米。于2-8层设置自理型护理老人400张床位；在一楼设置接待服务大厅、接待室、入住登记室、健康评估室、值班监控室、超市服务区、康复器材售卖区、康养产品展示区、网络室、书画室、阅览室、棋牌室、办公室等；2-7层为自理型护理老人居室，有亲情居室、三人居室和六人居室，还有护士站、办公室、公共活动区、储藏室、消毒室、开水房、洗衣房、公共浴室、公共卫生间等；8层除设置护理老人床位外，主要设置办公室、诊疗室、物理治疗室、作业治疗室、心理咨询室、大型活动室、书法学习室、插画学习室、养生学习室、戏曲学习室等。

        康复医院8层，总高29.70米。于3-8层设置失能失智型护理老人200张床位；在一楼设置入住登记室、健康评估室、观察隔离室、值班监控室、配餐室、社会工作室、门诊大厅、诊疗室、心电图室、x光室、B超室、化验室、调剂制剂室、药房、抢救室、临终关怀室、办公室等；2-层主要设置集中康复训练室、疗养室、医护室、物理治疗室、引导式训练室、感觉综合室、语言训练室、认知训练室、作业治疗室、心理咨询室、护士站、公共活动区、储藏室、开水房、公共浴室、公共卫生间、消毒室、洗衣房、办公室、阅览室、书画室、棋牌室、网络室等；3-8层为失能失智型护理老人组团11人居室、还有护士站、办公室、公共活动区、储藏室、消毒室、开水房、洗衣房、公共浴室、公共卫生间等。康复楼（康复医院附楼）2层，总高9.0米。

        主要为缓解康复医院床位数不足而设置。营养配餐中心3层，总高11.70米。1层为清餐厅，用餐面积566.44平方米，另有管理室、备餐室、消毒室、洗涤间、副食库、主食库、加工区、包厢等；2层为汉餐厅，用餐面积566.44平方米，另有管理室、备餐室、副食库、主食库、粗加工区、加工区、消毒室、洗涤间、包厢等；3层为对外配餐，设置有管理室、加工间、备餐室、消毒室、洗涤间、冷冻室、调料库、副食库、主食库、包厢等。

        综合服务中心4层，总高16.80米。1层设置大厅、值班室、业务洽室、业务用房、信息平台指导中心、男女卫生间、库房等；2层设置培训教室、业务用房、男女卫生间、库房等；

        3、4层设置会议用房、业务用房、男女卫生间、库房等；2.无障碍设计⑴建筑入口设无障碍入口、无障碍坡道；⑵设有残疾人使用的卫生间；⑶采用无障碍电梯；⑷出入口的门采用低弹性平开门，门的净宽大于800，满足残疾人轮椅通行的宽度；5.3结构方案5.3.1结构方案依据1.《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；2.《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；3.《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；4.《混凝土结构设计规范》（GB50010-2011）；5.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）2016修订版；6.《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；7.《砌体结构设计规范》（GB5003-2011）；8.《冷轧带肋钢筋混凝土技术规范》（JGJ95-2011）。5.3.2建筑结构方案相关参数1.自然条件⑴基本风压值：Wo=0.6KN/㎡建筑场地为：工程类⑵基本雪压：So=1.40KN/㎡⑶建筑抗震设防烈度：8度设计地震分组：三组基本地震加速度：0.20g⑷建筑结构安全等级：二级⑸结构使用年限：50年2.设计使用活荷载根据建筑功能和规范确定主要使用活荷载标准值如下：宿舍、服务区2.0KN/m2库房5.0KN/m2厕所2.5KN/m2走廊，门厅、楼梯3.5KN/m2；非上人屋面1.0KN/m2；机房7.0KN/m2；3.主要结构材料选用主要柱网尺寸8*6.6米，采用钢筋混凝土框架结构。

        本工程外墙选用250厚蒸压轻质加气混凝土砌块，内墙为100/200厚蒸压轻质加气混凝土砌块。保温材料为70厚A级岩棉板。屋面为现浇钢筋混凝土屋面板，保温材料为90厚XPS保温板。

        5.4装修方案本项目根据建筑各部分功能不同，对重点部位进行较高标准的装修。一般用房等注重实用性和耐久性的普通装修。1.地面主体建筑采用地砖地面；卫生间做彩色釉面陶瓷砖地面；地下库房、配电间、消防水泵房等附属用房做水泥砂浆地面。

        2.内墙面卫生间、淋浴间做彩色釉面陶瓷砖墙面；其余墙面做高级乳胶漆墙面；3.外墙面按建筑部位不同，分别做乳胶漆外墙面、全玻璃幕墙。5.5给水工程1.水源给水采用市政自来水供水管网供给，从伊宁市市政给水干管（DN400)上接入2路DN200管。2.用水量预测综合生活用水量标准：根据《建筑给排水设计规范（GB50015-2010）》规定：康复医院用水量（有单独卫生间）:250L/床·d；居民生活用水量：100L/人·d；园区绿化用水量：2.0L/m2·d；本项目年用水量：61762m3消防用水量：按同一时间火灾次数1次，火灾延续时间2小时，用水量标准取10L/s。

        3.给水系统采用市政给水管直接供水的方式。4.消防水源采用市政自来水供给，从市政给水干管上接入一路DN200给水管；另在项目区中心建设一座消防水池备用，水源也是采用市政自来水供给。5.消防用水消火栓和自动喷水灭火系统。

        消防用水按满足2小时延续时间内室内外消火栓系统消防用水量设计。6.消火栓给水系统①室内消火栓系统室内消火栓系统为临时高压给水系统，消防泵房内设室内消火栓泵增压供水。凡静水压力大于0.50MPa的室内消火栓均采用减压稳压型消火栓。

        ②室外消火栓系统设置室外地上式消火栓，室外消火栓设置间距不超过100m。室外消防水池通过消防泵与给消火栓系统供水。5.6排水工程1.排水体制采用雨污分流制。

        2.排水量估算生活污水最高日排水量按综合用水量的80%估算，日最大排放量约135m³。3.室内排水系统建筑内卫生间采用设置升顶通气管的单立管排水系统。雨水设计水量，按当地雨水设计暴雨强度计算公式计算，建筑屋面设计降雨重现期P=50年，室外场地设计降雨重现期P=5年。

        地面综合径流系数ψ=0.7。屋面雨水采用重力流雨水系统，室外场地雨水由雨水口或带篦雨水明沟汇入室外雨水管。4.雨污水排放雨、污水管道单独设立，选用DN100UPVC双壁消音螺旋管，室外排水管选用钢筋混凝土管，选用DN100-400钢筋混凝土管，长约800米。

        雨水汇集后就近排入市政雨水干管；污水集中处理后，就近排入支二路市政污水干管。5.7采暖工程1.在园区东南角建立一座16m×12m的二次换热站，热媒参数：二次热管网95℃~70℃；2.总建筑面积为75460平方米，建筑综合热指标取65W/m2。建筑采暖热负荷为：4.9MW；3.园区供热管材采用螺旋焊接钢管直埋式保温管，管径为DN80-DN250。

        5.8电气工程1.在园区东南角建立一座12m×12m的配电房，本工程总用电负荷3924KW，需按一级负荷要求供给一路10KV电源。供电由西侧道路接入。2.照明本工程设计正常照明、应急照明、值班照明、景观照明。

        各场所的照明照度值按国家规范要求选定。光源采用高效节能灯、细管三基色荧光灯等。光源的色温宜在2800～3500K，显色指数应大于80。

        荧光灯采用电子镇流器，灯具内自带补偿电容器，功率因数补偿到0.9以上。室外设计庭园照明灯，建筑外立面设计泛光照明。3.建筑物防雷、接地与安全本工程按4.智能化系统本工程除设置常用的有线电视系统、火灾自动报警及消防联动控制系统、保安监控系统、综合布线系统、公共广播系统外。

        还特设“医养结合”的养老信息化系统，实时掌握老人身体状态。主要有以下功能特点：①强大的老人评估子系统，实现对老人全方面的综合评估；②全面的老人健康电子档案，涵盖生活、遗传史、病史等等；③精确的居住管理，仿真房态图动态显示老人居住状态；④便捷的家属/亲属APP，让老人与亲人互动零距离；⑤强大的医疗护理工作站，让养老机构轻松管理；⑥支持一卡通；⑦个性的康复护理子系统（慢病养护）；