项目可行性分析报告 农业项目可行性分析报告

      项目可行性分析报告

      第一部分：项目总论

      一、项目概况

      二、可行性研究结论

      三、主要技术经济指标表

      四、项目存在问题与建议 第二部分  项目背景

      一、项目提出背景

      二、项目发展概况

      三、项目投资的必要性

      第三部分  项目投资所在城市的基本概况

      一、城市基本发展情况

      二、城市地理位置、交通、

      三、城市气候与生态环境

      四、城市的人文环境

      五、城市经济状况

      六、城市的人口结构及人均经济状况

      七、城市整体发展规划及功能布局

      八、城市对项目的影响与建议措施 第四部分    市场分析

      一、整体房地产市场发展状况分析

      二、项目区域市场分析 第五部分    地块分析

      一、地块概况

      二、地块分析

      三、土地价格

      四、土地升值潜力初步评估

      五、项目取得用地的法律及政策性风险分析

      六、地块 SWOT 分析

      七、项目评价

      第六部分    项目定位

      一、项目目标设置

      二、项目整体定位策略

      三、项目定位建议

      第七部分    项目整体规划分析

      一、项目规划设计可行性分析

      二、项目规划设计的主题及概念

      第八部分    项目开发建设进度安排与销售节点

      一、项目分期开发设置

      二、工程计划

      三、销售节点

      第九部分    投资估算与资金筹措

      一、成本预测

      二、税务分析

      三、资金筹措

      四、资金投放使用计划

      第十部分    销售收入测定

      一、销售收入测算

      二、销售利润测算

      第十一部分    财务与敏感性分析

      一、项目盈利能力分析

      二、项目盈亏平衡分析

      三、项目敏感性分析

      第十二部分    综合评价

      一、经济评价(定性)

      二、社会评价(定性)

      三、环境评价

      四、市场预测

      五、存在问题与建议

      六、总体结论及建议

      第十三部分    竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容

      一、主要指标测算

      二、竞争对手分析

      三、制定策略

      第十四部分    附件

      第一部分：项目总论

      一、项目概况

      1、项目名称

      2、项目建设单位

      3、项目位置(四周范围)

      4、项目周边目前现状

      5、项目性质及主要特点

      6、项目地块面积及边界长

      7、研究工作依据

      8、研究工作概况

      二、可行性研究结论

      1、市场分析预测

      2、项目地块分析

      3、项目规划方案

      4、项目工程进度

      5、投资估算及资金筹措

      6、项目财务与经济评价

      7、项目综合评价结论

      三、主要技术经济指标表

      四、项目存在问题与建议

      第二部分  项目背景

      一、项目提出背景

      1 、项目与区域 、城市发展规划之间的关系，  如城市交通规划 、城市功能规划布 局、重点市政配套项目建设、  区域重点经济发展规划布局等对本项目、本区域及城市 发展有重要影响的事件、政策、法规等。

      2 、项目所在区域政策、经济及产业环境，  如项目所在区域对城市的历史、文化、 经济、战略等方面的重要作用。

      3 、项目发起人及发起缘由，  项目的发起人的主体是谁，  项目所有权的主体是谁， 项目因什么原因而进行建设，  如旧城改造、市政发展规划需要、市政配套、住宅配套 等。

      二、项目发展概况

      1、项目现有调查研究及成果。

      2、项目地块初勘及初测工作情况。

      三、项目投资的必要性

      1、项目投资对公司的发展战略意义。

      2、项目投资对公司未来经营的利润增长要求。

      3 、项目投资所带来的社会影响力 、企业品牌形象提升 、对区域市场的影响力 、行业 内的影响力等企业外在影响力。

      第三部分  项目投资所在城市的基本概况

      一、城市基本发展情况。

      二、城市地理位置、交通。

      三、城市气候与生态环境。

      四、城市的人文环境。

      五、城市经济状况，如产业结构、第一、二、三产业增长情况，以及城市经济支柱产 业、重点扶持或重视的行业等相关城市经济情况。

      六、城市的人口结构及人均经济状况。

      七、城市整体发展规划及功能布局。

      八、城市对项目的影响与建议措施。

      第四部分    市场分析

      一、整体房地产市场发展状况分析

      1、整体市场发展状况。

      2 、近三至五年整体市场供给量情况，  各种物业在市场上的供给结构比例  (包括所有 地产物业形态供给情况说明与调查说明) 。

      3、近三至五年整体市场去化量分析、各种物业的去化量分析，及结构比例。

      4 、近三至五年整体市场价格分析 、各个物业产品价格分析，  以及整体市场价格趋势 分析。

      5、整体市场客户群分析及未来变化分析，  包括阶层、年龄、家庭结构、职业、收入、

      需求特征等。

      6、整体市场情况分析(小结) 。

      7、整体市场发展及前景预测。

      8、整体市场情况对本项目的可行性借鉴意义。

      二、项目区域市场分析

      1、区域市场界定、情况概述。

      2 、  区域市场供给分析，  包括楼盘规模 、产品组合比  (项目产品组合与区域市场产品 组合) 、价格、产品亮点、园林特点、物业服务、社区配套等。

      3 、  区域市场去化量分析，  包函各个楼盘的去化量分析与区域整体产品去化量分析， 以及不同产品的去化量分析。

      4、区域市场竞争分析，对区域市场楼盘竞争特点进行描述，如有必要请举例说明。

      5、区域市场客户群构成分析，  包括客户区域、年龄、职业、家庭、收入、行业/职业、 需求特征等分析，以及对客户进行相关的市场调查数据分析。

      6 、  区域市场典型楼盘个案调查，  从楼盘规模 、规划方案 、物业形态 、产品组合 、合 作公司、公司实力背景、物业服务、社区配套、周边市政配套、周边自然资源利用情 况、客户构成、产品售价、开发策略、营销手法、推广渠道等全

      方位进行调查、分析    (如果区域外典型楼盘对区域内市场有影响的，  也要进行整体城市典型个案调查分 析) 。

      7、  区域市场分析有关结论，  主要包括物业形态比例、户型配比、各个户型价格区间、 户型面积区间、市场均价及不同物业产品均价、各个不同物业产品的去化量、项目特 色亮点、客户构成与特征等。

      8、区域市场的发展及前景预测。

      9、区域市场对本项目的可行性思考。

      第五部分    地块分析

      一、地块概况

      1、地块基本资料，  总占地面积、建筑密度、容积率、绿化率、控高等基本规划资料。

      2、项目位置，项目位于城市的哪个区域、交通位置。

      3、地块现状，地块的自然状况，与周边地势的标高关系。

      4、项目四至。

      5 、地面现状，  包括地块内是否平整，  如有无道路 、水沟 、池塘 、铁路 、高压线铁塔 等对开发有重大影响因素存在。

      6 、地面现有居民情况，  包括总体人数 、户数，  企业厂矿数量 、规模 、生产产品 、企 业经营现状等，  并说明项目拆迁的复杂程度，  预计折迁完成的时间，  政府的支持力度 等，对项目开发进度的影响。

      7 、地下情况，  包括管线 、地下电缆 、暗渠 、地上建筑物原有桩基及地下建筑 、结构 等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹。

      8 、土地的完整性，  有否市政代征地 、市政绿化带 、市政道路 、名胜古迹 、江河湖泊 等因素分割土地。

      9、地质情况，包括地质条件、承载力、地下水位和抗震性要求。

      二、地块分析

      1 、地块区位分析，  项目与城市中心商圈 、  区域中心商圈 、市政重大配套设施相对的 位置与距离、地段。

      2、地块交通分析。

      3、地块环境分析，  如空气质量、噪音污染、  自然资源、危险源情况等自然环境分析； 地块周边的城市商业、文化、治安等方面的社会环境分析。

      4、地块人流分析，对地块周边人流动态情况分析。

      5 、地块周边规划，  近期或未来规划对项目是否有重大影响 。如重大市政工程，  大型 商业中心建设等利好消息，以及对项目不利的消息，如建设火力发电厂、铁路等。

      6 、周边生活配套，  包括银行 、商场 、医院 、  邮局 、文化中心等生活配套设施与项目 的距离说明，并配地图标注。

      7、地块七通评估 (均需说明到地块的距离、成本、接入的可能性)，  包括道路现状与 发展规划、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络) 、通电、供气、供热情况。

      三、土地价格

      土地价格计算的方法， 若有代征地要说明代征地价格， 根据购买价格计算总地价、 楼面地价。

      四、土地升值潜力初步评估                                                                                      1 、从地理位置 、土地供应 、周边环境及配套 、市场发展状况

      、政府规划 、城市未来 发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

      2、近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。

      五、项目取得用地的法律及政策性风险分析

      1、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1)项目用地现状

      A、土地所有权归属

      B、土地使用权归属

      C、土地的用途

      D、有关项目用地现状的政府文件 (写明批号或主要内容，  复印件作为附件，  并索 引)

      2、项目用地规划

      A、规划用地所有权归属

      B、规划用地使用权归属

      C、规划用地用途

      D、有关项目用地规划的政府文件 (写明批号或主要内容，  复印件作为附件，  并索 引)

      3、项目用地取得土地使用权程序评估

      A、取得土地使用权的程序描述

      B、取得土地使用权需要的工作日

      C、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)

      4、项目用地土地性质变更的评估  (已经是商品房用地可以不写) A、土地性质变更的程序描述和理由

      B、土地性质变更的政策支持或障碍

      C、土地性质变更需要的工作日

      5、政策性风险评估

      1)政府资源利用的评估：

      A、当地政府对外来投资的态度；

      B、当地政府职能部门的办事作风；

      C、当地政府对该项目的关注程度；

      D、地块周边已有开发商项目成败的政府因素；

      E、与政府合作关系。

      2)政策变更对项目开发的影响：

      A、城市规划限制或更改；

      B、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发

      期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

      6、合作方式及风险评估

      1)  合作方基本情况：  名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等。

      2)  合作方式：  例如：  一次性买断土地、建后分房 (面积) 、建后分销售收入、建后分 利润、共同设立公司等 。除直接从政府出让土地外，  都要明确对方一定能够提供正规 税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。                        3)主要合作条件，合作风险评估：

      A 、通过其他相关渠道了解项目背景资料：  如土地方转让的原因 、  曾经或正在洽谈的 公司；

      B、土地使用年限；

      C、土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；

      D、土地方的信用；

      E、付款进度及与土地出让(转让、合作开发)土地手续的配合；

      F、其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。

      7、总体评价

      对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，  风险的可控性进行评价 。如：  签约 合同中明显对我方不利的条款及其考虑；  部分或全部条款存在的不确定性因素的控 制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

      六、地块 SWOT 分析

      1、地块 SWOT 分析

      2、地块优势与机会对策分析

      3、地块劣势与威胁对策分析

      七、项目评价

      1、从公司发展角度评价

      2、从整体市场角度评价

      3、从项目机会点角度评价

      4、问题点建议与规避

      第六部分    项目定位

      一、项目目标设置

      1、项目定位目标(依据)分析

      从整体市场、区域市场、个案分析总结，  客户需求分析总结，  项目分析总结，  公 司总体发展战略要求四大方面进行定位目标(依据)分析。

      2、项目目标设置，  包括项目最终要达到什么目标，  以及从主要目标延伸出来的相关 分目标，它们将是项目定位策略的目标与依据。

      二、项目整体定位策略

      1、产品开发市场定位策略

      项目采用哪种市场竞争策略定位，  如市场领导者型、市场跟进型、新市场开拓型、 市场挑战者型(市场差异化) 。

      2、产品开发档次定位策略

      项目将开发什么价位、档次的产品。

      3、产品开发的功能定位策略

      项目产品开发以住宅为主，  是第一居所还是第二居；  以商业为主，  是投资型，  还 是自营型；或者复合功能定位。

      4、产品开发的价值定位策略

      产品的价值主要体现在哪里，  居住 、渡假 、休闲 、商业 、办公等，  或者是复合价 值。

      5、产品开发的市场总体定位策略

      项目将以什么的思路、手段、方法进行项目整体操作。

      三、项目定位建议

      1、项目总体定位构想    1)市场形象定位      2)区位属性定位      3)项目开发理念定位 4)项目产品概念定位 5)项目综合定位

      2、项目客户定位

      1)客户区域划分

      2)客户群构成                                                                                          3)客户群类别的选择，哪些客户类别是项目的潜在核心客户与重要客户。

      4)  细分客户类别，  如职业、年龄、  区域、家庭人员、收入、置业特点等等，  以及 消费共性描述、敏感点梳理。

      5)项目主力客户群梳理，包括客户类别、需求特征、需求档次、需求户型类别、 敏感点需求、客户功能需求等。

      6)项目客户定位建议

      A、客户需求功能定位

      B、客户群定位，  包括核心客户、重要客户、其它客户，  以及其职业、阶层、区域、 置业特征

      等共性描述。

      3、产品定位建议

      1)物业组合的优化比较

      A、户型类别建议

      B、户型面积建议

      C、物业类型组合建议，依据地块规划指表、市场各个物业均价，公司发展目标、 项目的定位原则、 市场情况进行产品物业类型的不同组合的经济测算与可行性 研究。

      2)  产品定位及物业组合，  包括不同物业形态的面积配比及总面积比、户型类别配 比及总户型套数比、户型面积区间、户型套数等。

      第七部分    项目整体规划分析

      一、项目规划设计可行性分析

      1、项目建筑规划布局建议

      依据项目规划指表，  按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假 设情况，进行建筑规划布局示意；如果没有容积率、建筑密度、控高等指表限制时， 可以依最理想的数据进行项目建筑规划布局建议。

      2、针对地块不利于规划设计的因素 (如山地、深坑、地下水系等)，  提出相应的规划

      思路。

      3、针对地块有利的自然环境、地形，提出相应的合理化利用建议。

      4、项目周边有噪声环境 、污染环境 、空气情况 、危险源等，  对规划与以后有影响的 情况，要提出规划设计的解决方法。

      5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关) 、 供水 、排水 、通讯  (有线电视 、  电话 、  网络) 、永久性用电和临时施工用电 、燃气 、 供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

      6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑 。如：  交通状况  (与是否开通业主班 车有关) 、

      商业设施 (大型购物中心) 、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医 院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

      二、项目规划设计的主题及概念

      1、设计概念：体现项目的个性价值与市场差异化。

      2、规划概念：  体现产品的差异化开发理念，  可能使产品概念与主题的外在延伸与风 格塑造。

      3、  园林概念：  与项目的市场形象 、产品档资定位一致，  可能使产品概念与主题的外 在延伸与体验的支持点。

      第八部分    项目开发建设进度安排与销售节点

      一、项目分期开发设置

      二、工程计划

      1、进地时间 、开工时间 、  出地平面时间 、开竣工时间 、交房时间及各期开发时间顺 序的施工横道图。

      2、有关工程计划说明。

      三、销售节点

      1、开盘时间 、加推时间 、清盘时间 。  以图表形式表示，  要说明销售的总面积 、主力 户型、价格，以及去化量的可行性分析。

      第九部分    投资估算与资金筹措

      一、成本预测

      说明测算假设和主要运用指标，  如产品类型假设，  总建筑面积，  住宅和非住宅面 积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)等。

      二、税务分析

      1、营业税及附加

      2、所得税

      3、土地增值税

      上述税种的基本税率， 能够享受的税收优惠政策时的税率， 项目本身适用的税率， 若享受地方政府的优惠政策，  要特别说明该项优惠与国家

      政策是否有冲突，以及如何 解决，具体的操作的过程是什么。

      三、资金筹措

      说明投资资金的来源，主要分为哪几部分，以表图格式表示。

      四、资金投放使用计划

      进行项目各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

      第十部分    销售收入测定

      一、销售收入测算

      二、销售利润测算

      第十一部分    财务与敏感性分析

      一、项目盈利能力分析

      二、项目盈亏平衡分析

      三、项目敏感性分析

      第十二部分    综合评价

      一、经济评价(定性)

      二、社会评价(定性)

      三、环境评价

      四、市场预测

      五、存在问题与建议

      六、总体结论及建议

      第十三部分    竞拍和投标方式取得土地需要增加和完善的内容

      一、主要指标测算

      1、预测直接建造成本(不包括地价)、售价

      2、投资收益分析(参考以下格式)：

      注：  A 代表起拍价或投标底价，若没有底价 A 代表略低于可能最低中标价；  M 代 表每次举牌增加的最小单位价格，  或者是设定的敏感性 (或重要性) 变化值， 例如 100

      万元，变化值不宜过大。

      3、根据需要，可增加如下测算：

      销售净利率            完全成本          最高楼面地价        最高总地价

      R1

      注：  R 代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如内部 收益率等。

      二、竞争对手分析

      1、主要背景，控股股东情况

      2、总资产、净资产、净利润(每股利润)                                                3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本                                4、操作水平，主要开发的项目，土地储备情况                                        5.近期或未来的发展战

      略                                                                        6.参与竞争的主要目的和策略，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得 三、制定策略

      1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

      2、销售净利率在 10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。  也可以通过 其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

      3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。

      第十四部分    附件