贷款项目评估报告 贷款项目评估的基本内容

      贷款项目评估报告

      第一章概要四川广居民生实业有限公司为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照《中国农业银行中长期项目贷款评估办法》的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2006年11月23日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一、借款人评价1、公司简介广居公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5，万元人

      民币，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的

4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。2、管理层简介  1 广居公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。公司主要管理人员简历如下：刘文锦：公司法定代表人，女，1969年３月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年民生房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏民生物业管理有限公司董事长；2001年至

      今：现任宁夏民生闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏民生建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏民生房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。赵金华：公司财务主管，男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任四川广居民生实业有限公司财务部监。3、公司信用及财务状况广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为839666057138091001。  2 经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，广居公司无银行借款，无对外

      担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行认定其2006年信用等级为AA+级。截止2006年10月31日，公司总资产万元，负债万元，所有者权益为万元。4、关联企业宁夏民生房地产开发有限公司宁夏民生房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会会员单位。该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款余额为8000万元，贷款分类均为为正常。截止2006年9月31日，公司资产总额为万元，负债总额为万元，所有者权益为万元，资产负债率%。公司近两年的经营情况如下表：项目主营业务收入利润总额净利润2004年2005年2006年1-9月宁夏民生建筑装饰工

      程有限公司该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司股3 东为宁夏民生房地产开发有限公司、刘文锦、胡晓红，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资300万元，占总股本的30%；刘文锦出资600万元，占总股本的60%；胡晓红出资100万元，占总股本的10%。宁夏民生物业管理有限公司该公司成立于2001年2月，注册资本人民币叁佰万元，公司股东为刘文锦、胡晓红两位自然人，其中：刘文锦出资270万元，占总股本的90%；胡晓红出资30万元，占总股本的10%。

      二、项目评价“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道，南临滨江河与滨江路，西临环山路与环山渠，北临道路。项目三个地块组成，总用地面积为平方米，总建筑面积为平方米。项目综合技术经济指标如下：序号  1 2 3 4 5 6 7 指标名称规划建设净用地面积：规划总建筑面积：地上建筑面

      积：组院住宅建筑面积：度假公寓建筑面积：商业及配套建筑面积：水疗会所建筑面积居住户数：容积率：建筑密度：绿地率：机动车位：单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡套个一号地216 % 60% 168 二号地三号地8 % 72% 3678 % 50% 110 合计302314 该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项，目前已取得了所有  4 建设手续。项目计划于2007年9月竣工。截止现场勘察日，该工程正进行展示区基础工程施工。现场勘察情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可周边城市管网引入。该项目的勘察工作都江堰川西工程勘察施工有限责任公司，设计工作加拿大BDCL设计有限公司BDCL Design Group LTD、北京市建筑设计研究院、北京创翌高峰园林景观设计有限公司、四川国恒建筑设计有限公司等四家公司完成，项目工程施工成都市第七建筑工程公司完成，监理工作都江堰市诚信建设监理有限公司完成。三、投资、筹资评估总投资估算与资金筹措经测算项目的总投资为18，万元，资金来源为自有资本金万元，占总投资的%；银行贷款8，万元，占总投资的%；销售转投入万元，占总投资的%。评估基准日投资情况评估人员通过分析广居公司的财务帐目，截止于2006年10月5

      31日止，项目已投入的资金为：1、土地款万元；2、前期工程费万元；3、报建费万元；

      5、开发间接费万元；

      6、期间费用万元；以上合计万元。企业自有资金核算截止2006年10月31日，企业的所有者权益万元；固定资产净值万元；企业存货

      万元，均为本项目投入的各项费用。经测算广居公司可提供的自有资金为万元。公司目前已投入资金为万元，小于公司可提供的自有资金。公司截止评估基准日货币资金帐面余额为万元，后续投入资金是有保证的，因此以万元作为项目资本金，占总投资额的%。银行贷款根据广居公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向银行申请8，万元的房地产开发贷款。项目预售款转投入预收售房款转投入万元，占总投资的%。  6 四、财务评估静态效益指标经测算，项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别为：项目销售收入利润总额净利润总投资利润率总投资净利润率销售利润率销售净利润率单位万元万元万元% % % % 指标数26, 6, 4，项目财务现金流量分析经评估测算，项目的税后指标如下：1、内部财务收益率：%；2、财务净现值：

      按全部投资计为万元；3、动态投资回收期：年以上指标反映，项目的内部收益率大于银行贷款利率与设定的折现率，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。项目偿债能力分析项目还款主要销售商品房而流入的现金，开发期累计的盈余资金经测算为12, 万元，借款偿还期为年，项目综合偿债保证比，项目偿债有保障，企业有一定的偿债能力。不确定性分析1、盈亏平衡分析7 计算表明，当销售均价为元/平方米或销售面积为平方米，项目达到盈亏平衡点。项目保本作业率为%，安全边际率为%。

      2、敏感性分析从“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其每提高或降低10%，净现值将增加或降低%；其次总投资为次要影响因素，其每提高或下降10%，净现值将下降或增加%2。因此企业因加强市场营销工作，密切关注销售价格的变化，

      并严格控制开发成本。当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率仍大于折现率，财务净现值大于零。因此，从敏感性分析的结果可知，项目有较强的抗风险能力。当总投资增加%时，财务净现值趋于零。当总收入下降%时，财务净现值趋于零。

      五、贷款风险分析1、项目合法手续方面“ 青城山房”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，项目的手续合法。2、借款人方面借款人是2005年新成立的公司，房地产开发资质为暂定三级，8 但公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历，因此积累了较丰富的房地产开发经验，公司信用等级被中国农业银行都江堰支行认定为“AA＋”级，这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。3、市场方面房地产市场作为目前投资的热点，竞争较为激烈，

      特别是国家实行一系列的调控措施以来，市场风险加剧。本项目位于风景秀丽的青城前山区域，但于项目的目标客户群体有特定的针对性，因此需要加强市场营销工作。该项目地理位置较好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。4、资金方面本项目的资金来源为：自有资本金万元，占总投资的%；银行贷款8，万元，占总投资的%；销售转投入万元，占总投资的%。5、政策方面中国人民银行对外发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件：房地产开发企业要有资质，信用等级较高，无拖欠工程款；必须具备四证；自有资金不低于35%。从政策上要求商业银行优化房地产信贷结构，降低信贷经营风险等。今年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部相继发布了一系列政策，调控房地产市场。特别是今年5月，国务院常务会议提出六条关于楼市

      调控的针对性措施，接着国务院办公厅又转发了建筑部9 等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，对目前的房地产市场产生了较大的影响。因此，银行应一方面密切关注房地产最新政策对本项目的影响；另一方面应加强对业主的贷后管理。6、总投资变动方面从前面的敏感性分析中可知，总投资对净现值、财务内部收益率和投资回收期都较敏感，项目各项财务指标对总投资的敏感性较强。目前项目正进行部分基础施工，后期工程的投入尚存在一定的不确定性，因此必须加强项目投资进度的管理，确保总投资不超过预计水平，保证项目顺利实施。7、建筑条件方面项目报建手续齐全，勘察、设计、施工、监理等单位的资质均能满足项目的要求。区域内外建设条件较好，各种配套设施齐全，交通便捷，水、电、气等均接市政管网。8、项目担保风险本次贷款以在建工程作抵押物。拟抵押的土地使用权产权证齐全、合法。采用市场比较法得出项目用地的市场价值约为12820万元。用成本法结合前述土地使用权预估值，该项目修建至主体封顶时的价值约为18152万元。抵押物的预估值为12820万元，若按50%的抵押率计算，仅可为10

      6410万元提供抵押担保，目前抵押物尚不足值，因此需根据施工进度发放贷款。于项目贷款需采用按进度发放贷款的方式进行，抵押物的价值变动频繁，因此银行需对工程进度与工程质量及预售情况高度关注，以控制风险。六、结论与建议本项目的开发符合国家的产业政策与都江堰市的城市总体规划及青城山都江堰风景名胜区总体规划规划，广居公司具有房地产开发暂定三级资质，主体资格合法，公司组织机构健全，管理层有较丰富的房地产开发经验，职工素质较高，是一处于发展阶段的房地产开发企业。

      该项目的各种报批手续齐全，项目资本金到，项目各项财务经济指标可以接受，有较强的借款偿还能力，抵押物预估足值发放贷款，银行需随时对工程情况高度关注，以保证抵押物足值；3、虽然该项目的市场定位较明确，但于项目定位于“面向高端市场的第二居所度假物业”，其客户群有一定的局限，因此贵行应关注项目的销售情况，并根据具体情况调整回款的时间与比例。

      11 因此，银行应针对以上几方面的问题采取相应的措施，如督促业主聘请有资质的中介机构对抵押物进行价值评估；采取按进度发放贷款时应高度关注项目的进度，并在必要时聘请相关中介机构对在建工程的价值进行评估，以控制贷款风险。于项目客户群体有局限性，因此银行应制订相应的措施保证贷款的收回，如对项目贷款资金加强管理实行封闭运行，加大住宅销售时的回款额等等，防止贷款风险。综合以上分析，本项目在经济上是可行的，市场定位明

      确，在做好风险防范措施前提下，综合考虑以上各方面因素后，确定向广居公司发放贷款的时间与金额。四川银通房地产评估有限责任公司2006年11月23日12 第二章借款人评价一、借款人概况名称：四川广居民生实业有限公司住所：成都市武候区玉林中路13-14号法定代表人：刘文锦注册号：5100001822646 注册资本：伍仟万元人民币实收资本：伍仟万元人民币公司类型：有限责任公司经营范围：房地产业；建筑装饰业；土地整理。广居公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5，万元人民币，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。。广居公司成立时注册资本为2000万元，2006

      年6月经成都中大会计师事务所有限责任公司审验，宁夏民生房地产开发有限公司出资3000万元进行增资，注册资本增加至5000万元。增资后的股东及出资情况如下表所示：13 2006年6月增资后公司股东与出资情况表变更前股东名称宁夏民生房地产开发有限公司胡晓红杜冬明刘文锦合计金额比例0 0 0 0 1, 2, 100 变更后金额比例4,0 0 5, 100 该公司于2006年5月29日经股东会同意原公司股东将其持有的公司1800万元股权中的1300万元股权转让给宁夏民生房地产开发有限公司，另500万元股权转让给杜冬明。该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。二、经营者素质及管理水平广居公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事，同时公司根据房地产行业的特点、公司的规模和业务特点，实行直线职能

      制管理模式，分设职能部门承担开发和经营过程中的具体工作，各有其明确的工作职责。公司目前下设工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历，核心管理人员控股股东从一线城市招聘、选派，中层管理人员具有丰富的区域行业经验，与核心管理人员一线城市开发经验优势互补。公司主要管理人员简历如下：刘文锦：公司法定代表人，女，1969年３月出生，法律本科毕业，14 具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年民生房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏民生物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏民生闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏民生建筑工程有限公司；2004年

      8月任宁夏民生房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。赵金华：公司财务主管，男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任四川广居民生实业有限公司财务部监。三、信用状况评价广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为839666057138091001。经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，广居公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行认定其2006年信用等级为AA+级。四、关联企业1、宁夏民生房地产开发有限公司15

      宁夏民生房地产开发有限公司成立于1998年10月，注册资本金5000万元，公司住所为银川市金凤区新昌路民生花园，法定代表人为刘文锦，刘文锦、胡晓红、宋钢三位自然人出资组建，其中：刘文锦出资3250万元，占总股本的65%；胡晓红出资500万元，占总股本的10%；宋钢出资1250万元，占总股本的25%。该公司系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会会员单位。该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。经人行咨询系统查询，截至2006年11月20日，银行借款余额为8000万元，贷款分类均为为正常。公司自成立以来先后开发的项目有：民生城市花园一至五期，塞尚公寓，贺兰山房，目前在建的项目有民生城市花园

      六期和民生艾依河畔家园，总开发面积40万平方米左右。公司始终注重于不断加强、完善内部管理机制，下设前期开发部、设计管理部、成本管理部、工程管理部、市场部、销售部、财务部、人事行政部8个职能部门，共有管理人员及员工60人，其中高级职称7人、中级职称11人、初级职称22人、持有其它行业资格证书9人。公司管理先进，实力雄厚，在行业内先后获得过多项荣誉，如：2003年，“民生城市花园”三期户型被建设部住宅产业化专家组和中国房地产报评16 定为“中国新新人家户型设计”精品户型；2003年10月，被中国消费者协会评为2003-2004年度商业、服务业企业“诚信单位”；2004年9月，被自治区建设厅评为“全区房地产开发星级企业”；2006年元月，被宁夏广电总局和宁夏日报集团评定为2005年“大银川建设最具推动力奖”。截止2005年12月31日，公司资产总额为万元，负债总额为万元，所有者权益为万

      元，资产负债率%。截止2006年9月31日，公司资产总额为万元，负债总额为万元，所有者权益为万元，资产负债率%。公司近两年的经营情况如下表：项目主营业务收入利润总额净利润2004年2005年2006年1-9月2、宁夏民生建筑装饰工程有限公司该公司成立于2004年5月，注册资本人民币壹仟万元，公司住所为银川市金凤区新昌路民生城市花园，法定代表人为刘文锦，注册号为6400001202267。公司股东为宁夏民生房地产开发有限公司、刘文锦、胡晓红，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资300万元，占总股本的30%；刘文锦出资600万元，占总股本的60%；胡晓红出资100万元，占总股本的10%。

      17 3、宁夏民生物业管理有限公司该公司成立于2001年2月，注册资本人民币叁佰万元，公司住所为银川高新技术产业开发区，法定代表人为胡晓红，注册号为6400001202147。公司股东为刘

      文锦、胡晓红两位自然人，其中：刘文锦出资270万元，占总股本的90%；胡晓红出资30万元，占总股本的10%。

      五、资产负债分析根据广居公司提供的2005年度会计报表[经四川神州会计师事务所有限责任公司审计，报告号为：川神州审字第5-41号]及2006年10月31日会计报表，该公司的财务状况如下：资产负债表简表(单位：万元) 项目资产总额流动资产货币资金短期投资应收帐款预付帐款其他应收款存货待摊费用长期投资长期股权投资固定资产原值累计折旧固定资产净值固定资产清理在建工程固定资产合计无形资产项目2005年2006年10月3, 8, 负债总额3, 8，流动负债短期借款应付帐款预收帐款其他应付款应付工资3, 7，应付福利费未交税金其他未交款预提费用长期负债长期借款长期应付款递延税款贷

      项所有者权益实收资本资本公积盈余公积2005年2006年10月1, 1,1,1, 8, 2, 5, 3,18 递延资产资产合计3，未分配利润-本年利润8, 负债及所有者权益总计3, - 8, 截止2006年10月31日，公司总资产万元，货币资金、其它应收款、预付帐款、存货、固定资产、无形资产构成；负债万元，流动负债组成；所有者权益为万元，实收资本、资本公积和未分配利润组成。科目简要说明如下：1、货币资金万元，为现金与银行存款合计数，其中银行存款为万元，现金为万元。

      2、预付帐款5万元，主要明细为：青城山镇政府1万元，都江堰电力公司4万元。

      3、其他应收款万元，主要明细为：杜明冬万元，赵宇万元，袁伟万元，青城山水物业中心万元。

      4、存货万元，全部为本项目的开发成本。

      5、固定资产净值万元，主要明细为办公设备万元，电子设备万元，运输设备万

      元，其他设备万元。6、无形资产万元，为购入的财务软件等。7、应付帐款万元，为应付地勘费。8、应付福利费万元。9、其他应付款万元，明细为：宁夏民生房地产开发公司万元，代扣代缴社会保险万元。11、未交税金万元，为代扣的个人所得税。

      12、资本公积3295万元，为公司大股东宁夏民生房地产开发公19 司为本项目投入的资本金。13、未分配利润-万元。资产负债趋势分析于该公司仅成立一年，截止10月末，总资产增加万元，主要是于存货增加引起的；流动负债减少万元，是于公司归还借款所致；所有者权益增加万元，主要是于公司增资3000万元和控股股东投入的项目资本金3295万元所致）。偿债能力分析公司的偿债指标如下：项目资产负债率(%) 流动比率速动比率2005年2006年10月上表的指标表明公司的长期、短期偿债能力均较强，但于该公司成立时间短且正进行该项目开发工作，因此这些指标的实际意义不大。六、盈利能力及分析该公司去年成立，本项目是其成立后开发的第一个项目，目前正处于项目开发前期阶段，故该类指标的分析无实际意义，仅将去年与本期的有关数据列示。广居公司损益表项目一、主营业务收入2005年2006年10月20

      减：主营业务成本减：主营业务税金及附加二、主营业务利润加：其它业务利润减：营业费用管理费用财务费用三、营业利润加：投资收益营业外收入减：营业外支出加：以前年度损益调整四、利润总额减：所得税五、净利润0 11 - - 0 0 0 0 - -- - 0 0 0 0 - - 七、现金流量分析公司的现金流量表如下：现金流量表项目一、经营活动产生的现金流量现金流入小计现金流出小计经营活动产生的现金流

      量净额二、投资活动产生的现金流量现金流入小计现金流出小计投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量现金流入小计现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额四、汇率变动对现金产生的影响五、现金及现金等价物净增加额2005年1, 3, -1, - 2, 2,2006年10月5, -5, - 6, 6，公司2005年和今年现金流量都为正值，从上表可知其现金流入21 主要为筹资活动产生的现金流量，现金流出主要为购买商品、接受劳务所支付的现金，这与公司目前公司所处的状况是相符的，表明公司经营状况正常。八、公司前景评价通过对以上综合分析评价，广居公司的组织机构较为健全，公司具有较强的房地产开发技术力量的经济实力，主要管理人员有较丰富的管理和房地产开发经验，该公司应有较好的发展前景。22 第三章项目建设条件评价

      一、建设项目的必要性随着经济的迅速发展，人民生活水平的不断提高，人们对居住环境提出了更高的要求，也促进了房地产业的发展。在“扩大内需”的经济策略影响下，房地产业成为新的经济增长点。随着成都市都江堰市城市化水平的提高，人均收入的增加，二次置业、投资置业成为市场的重要消费力量，将激活房地产市场，成都市房地产投资及建设规模现阶段已步入快速增长期。本项目四川广居民生实业有限公司开发建设，地块位于江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，紧邻青城山风景区，风景优美，地理位置优越，交通方便，该地块的开发价值较大，能创造出较大的经济效益。四川广居民生实业有限公司开发建设的“青城山房”是经都江堰市发展计划委员会批准立项，并已取得中华人民共和国建设用地规划许可证及风景名胜区建设用地规划许可证，中华人民共和国建设项目选址意见书及风景名胜区建设项目选址意见书，

      都江堰市国土资源局国有土地使用权出让合同、国有土地使用证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证等建设手续，因此项目选址符合都江堰市城市总体规划与青城山—都江堰风景名胜总体规划的要求。二、项目建设内容、规模和建设方案“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，23 东临106国道，南临滨江河与滨江路，西临环山路与环山渠，北临道路。项目三个地块组成，总用地面积为平方米，总建筑面积为平方米。项目综合技术经济指标如下：序号指标名称规划建设净用地面积  1 规划总建筑面积  2 地上建筑面积组院住宅建筑面积度假公寓建筑面积商业及配套建筑面积水疗会所建筑面积居住户数  3 建筑面积180㎡以上建筑面积90㎡－180㎡数建筑面积90㎡以下容积率：4 建筑基底面积：  5 建筑密度：6 绿地率：7 机动车位：8 单位㎡㎡㎡

      ㎡㎡㎡㎡套套套套㎡个一号地216 90 78 48 21623 % 60% 168 二号地三号地8 8% 72% 367878 1890 % 50% 110 合计302 98 78 126314 1、设计指导思想项目方案构思的灵感来自于其具有得天独厚的景观和生态价值的绿色植被、天然水资源与清新空气等自然因素和以这些自然特征为荣的历史传承下的充满地域人文特色的建成环境。设计的主题在于健康生活与精神享受的结合，从而唤起“平静、冥想、习练和体现人与自然密切关系的意境”。

      2、规划布局24 总休布局本方案整体规划格局分为三部分：度假公寓及配套公建区、组院住区、休闲(商务)度假区。三部分在上述统一的基调上，设计内涵各有侧重。本项目区中部和北部是居住空间，可以充分利用青城山的青山绿水，使住宅达到与自然和谐一体的效果。住宅分布原则以高档住宅位于临青城山的好位置，而次住宅

      则稍远。度假公寓居住时间相对较短，布置在项目外围区域及临106省道一侧。项目南部是休闲和商业活动空间，既能够相对隔开原青城镇街道的影响，隔离商业和居住人流，保证小区内的安全和不受外界干扰，以确保内部生活空间安静怡人，又能够方便公众和小区内住户便捷抵达，以壮大人气、充实商业氛围。居住空间和商业活动空间有一条规划道路分隔，隔离居住人流和商业人流。于106省道在项目东，为该区域的主要交通干道，项目在这一侧根据详规的要求和出于环保的考虑，建筑红线后退了足够的距离，可以减少机动车尾气、噪声、扬尘等对小区居民的影响和干扰，同时使得106道上的观光视线不受遮挡。道路交通本规划力求在总体设计中就建立高效的交通系统，并使之在运行过程中可以进行较精确的引导和分流，来尽量减轻机动车带给社区的噪声、步行安全等负面影响，同时使居住者享有第二居所的交通便利。25

      小区出入口共设四处，其中二个主出入口分别设于1#地块东南角、1#地块西面，其余二个次出入口分别设于1#地块东北角、2#地块北面。居住区与商业公建等严格隔离，互不通行。居住区出入口设门禁管理，确保居住区内休闲、雅静的高品质生活环境，停车均设在临近位置，使用便捷。步行系统沿机动车系统的人行道路线和景观带漫步路线两部分组成并相互密切联系，前者在与机动车系统功能及强度转换的过程中也同时具备了便捷入户的特征，后者则更与景观及开放空间系统联系。3、绿化景观本方案根据用地周边景观资源特征，在1#地块内沿西北-东南向对角线设置以自然岸线为主的逐渐跌落的水系，成为远观青城顶的景观视廊，并通过支流分隔和渗透到各个邻里组团，形成若干自然形态的半岛，增加临水面，以使更多的建

      筑受益于景观和生态资源。在2#地块内则以湿地湖泊为主，形成商务会所半岛和一个富有特质的中心度假酒店岛。现状的集中绿地得到了最大限度的保留和充分利用，并通过行道树、景观树、竹林、湿地植物等新元素介入和有机组织形成完整的系统，同时将步行系统引入其中。在受到视觉、噪音污染等不利因素影响面上，竹林、阔叶林被用于隔离带，优化建筑临近环境。在3#地块和1#地块东南侧建筑退线26 与用地红线间的区域营造了集中绿地，结合2#地块中的现状绿地，形成隔绝106省道的绿化隔离带；1#地块北侧和东侧接邻药厂的区域绿化隔离。4、建筑结构与建筑标准本工程按7度抗震设防，设计合理使用年限50年。结构设计房屋均为框架结构。层高：3米。装修配置标准屋面设保温隔热层，铺水泥屋面瓦；外墙作保温，刷高级质感涂料；入户门高档钢制三防门；采用高档断桥隔热铝合金窗配中空玻

      璃；室内预留门洞，厨房、卫生间预留排水洞口；水、电、气、电话、光纤、宽带预埋到户；墙面混合砂浆抹灰腻子刮白，地面水泥砂浆找平，顶棚腻子刮白；预计室内采暖管路；户内设非可视对讲系统及紧急报警装置；小区配置设周界安防监视、报警装置。5、设计风格项目的建筑风格为灰瓦坡顶，局部露台，白灰墙面，传统木作装饰松散布局，符合《青城山-都江堰风景名胜区外围保护带青城山镇控制性详细规划》的要求。6、户型简介户型与面积见下表：27 ”青城山房”套型统计表序号  1 2 3 4 5 6 7 8 9 组团四组院四组院四组院四组院双组院双组院独院度假公寓水疗会所合计户型A01 A02 B01 B02

      C D E F G 面积户数34 34 28 40

      10 18 4 126 8 302 总面积比例% % % % % % % % % 备注：1、水疗会所为商业建筑，计算户型比例时未计入总套数；2、度假公寓面积为

      30-80平方米，表中为平均面积。四组院式住宅该类住宅为本项目主力产品，通过四个单体的组合形成中国传统的“院落”空间，构成私密与公共空间之间的过渡，促进邻里交流和社区安全。人车出入口分开设置。在每四户院落当中设计一个共享的中心庭院，通过步行小径与邻里路连通；四户的停车集中在建筑背侧的一个共享出入口，与邻里路连接，进出方便。立面造型强调经典传统的院落文化精神，在使用地域性砖石、木等材料的同时引入如钢构件、特殊艺术玻璃等现代材料和造型元素，坡屋顶与平顶相结合，体现温暖而现代的地域主义风格和东方文化。双组院该类住宅为针对用地的特殊性而研发的户型，力求能够在诸多用地条件不利的情况下扬长避短，丰富产品类型。28 本类住宅仍然延续院落的肌理，每两个对称布置，形成双组院，既增加邻里交流的过渡空间，也同时实现了人车分流入户。独院

      临水住宅该类住宅用地景观条件最优，因此设计为最高端产品，局部二层，面积在300㎡左右。建筑设计更加通透，远观山景，近观水景，水系引入院内，内外交融，建筑浮于水上，特性鲜明。私人SPA水疗会所既可作商务会所的配套，又可独立经营，具有会议、娱乐和度假休闲功能。建筑延用院落式布局，临路封闭，临景开敞，配有泳池及SPA设施，建筑形式引入一定东南亚异域风情，建筑与廊、凉棚等灰空间实虚对比又相得益彰，室内外空间都呈现多样变化，更富情趣。度假公寓分为标准单元式酒店公寓和集中式公寓两大类，单元式酒店公寓的每个标准单元六户四种户型组成，从一居至二居，30多平方米到80多平方米不等，中间交通核达成横向和纵向的联系。此类公寓户型更加紧凑小巧，交通便利，具有酒店特性，方便物业保留单独集中式管理的可能。三、项目实施进程评价该建设项目经都江堰

      市发展计划委员会立项，目前已取得的文件如下：1、都江堰市发展计划局：都计投[2005]213号“都江堰市发展计划局关于‘青城山房一期’立项的批复”；29 2、都江堰市发展计划局：都计投[2005]293号“都江堰市发展计划局关于‘青城山房二期’立项的批复”；3、都江堰市规划管理局：都规选址[2005]第068号“中华人民共和国建设项目选址意见书”；4、都江堰市规划管理局：都建景选址[2006]第05号“风景名胜区建设项目选址意见书”；5、都江堰市规划管理局：都建景选址[2006]第012号“风景名胜区建设项目选址意见书”；6、都江堰市发展计划局：都计投[2006]103号“都江堰市发展计划局关于下达‘青城山房’房地产建设项目投资计划的通知”；

      7、都江堰市世界遗产管理委员会办公室：都遗办23号“都江堰市世界遗产管理办公室关于青城山房一期工程建设的批复”；8、都江堰市世界遗产管理委员会办公室：都遗办28号“都江堰市世界遗产管理办公室关于青城山房二期工程建设的批复”；9、都江堰市规划管理局：都规建[2005]第068号《中华人民共和国建设用地规划许可证》；

      10、都江堰市规划管理局：都规景管[2006]第05号《风景名胜区建设用地规划许可证》；11、都江堰市规划管理局：都规景管[2006]第012号《风景名胜区建设用地规划许可证》；

      30

      12、都江堰市规划管理局：都规景管[2006]第018号《风景名胜区建设工程规划许可证》；13、都江堰市建设局：编号510181************《中华人民共和国建筑工程施工许可证》；

      14、都江堰市国土资源局：都国用第22号《中华人民共和国国有土地使用证》；15、都江堰市国土资源局：都国用第5227号《中华人民共和国国有土地使用证》；

      16、都江堰市国土资源局：都国用第5245

      号《中华人民共和国国有土地使用证》；

      17、四川省成都市人民法院：成执字第960号《民事裁定书》；18、都江堰市国土资源局：出让合同第235号“国有土地使用权出让合同”；19、都江堰市环境保护局：都环函[2006]57号“关于四川广居民生实业有限公司‘青城山房’建设项目环境影响报告的批复”。本项目计划建设工期13个月，施工计划如下：2006年9月桩基础施工；2006年10月样板组团施工；2007年4月封顶；2007年  5 月完成结构验收；31 2007年7月完成小区内市政工程；2007年7 月完成园林景观工程；2007年9月竣工验收并交付使用截止现场勘察日，该工程正进行展示区基础工程施工。现场勘察情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。四、项目建设条件评价该项目的建设用地符合城市规划。1、周边状况：

      位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道，南临滨江河与滨江路，西临环山路与环山渠，北临道路。

      2、地形地貌与地质状况：整个场地形状规则，地场平坦，开阔无隐伏断层通过，场地稳定，适宜建筑。

      3、市政设施：道路、电力、电讯、给水、天然气等市政管线齐全，引入方便，能满足项目建设需要。目前整个青城山片区的雨污管网与污水处理厂尚未动工修建，因此该项目需在小区内修建污水处理系统，达标后向外排放。

      4、气候条件：属亚热带湿润季风气候，雨量充沛，气候温和，季节分明。年平均气温约℃，7月最高平均气温℃，平均32 年降水量为1243㎜，年无霜期天。

      5、环境质量：项目所在区域属于青城山外围保护区，该地区已形成了以居住为一体的居住用地，本地无大型野生动物存在，绿化覆盖率较高，项目周边都是一些别墅型住宅小区。项目东北面为青山制药厂，北面为丽嘉制药厂，

      目前这两个厂都因经济效益差而停产，厂内已无人居住，因此项目周边没有明显的污染源。五、勘察、设计、施工、监理单位资质评价1、勘察单位质资评价地勘工作都江堰川西工程勘察施工有限责任公司完成。该院的前身是四川省地质矿产勘查局四0五地质工程队所属的四川省地质工程勘察院川西分院，2005年3月改制为现单位。该院具有工程勘察专业类乙级资质，测验丙级资质。该院现有职工40余人，具有高级、中级职称技术人员13人。公司下设岩土工程部，水文、水井部，基础、地灾施工部，测量队等。2、设计单位资质评价概念设计：加拿大BDCL设计有限公司BDCL Design Group LTD. 该公司的主要作品有：美国棕榈泉温泉及高尔夫度假村、美国拉斯维加斯湖度假小镇、加拿大班芙高尔夫及温泉小镇、加拿大蒙特邦滑雪度假村、澳大利亚SANCTURY COVE游艇及高尔夫大型度假村等。方案设

      计：北京市建筑设计研究院33 主要作品：第五园、东丽湖别墅区、万科城市花园等。景观设计：北京创翌高峰园林景观设计有限公司主要作品：水晶城、东丽湖别墅区华润置地翡翠城－风景翠园、宋皇城、世纪东方城、首创电子城ZAMA社区、苹果社区施工图设计：四川国恒建筑设计有限公司该公司成立于1995年9月，2004年3月取得国家甲级设计资质。该公司现有建筑类工程设计人员60余人，其中国家一级注册建筑师7人，国家一级注册结构师5人，水、暖、电专业高级工程师3人，国家级注册消防工程师6人，其他各类专业人员40余人。该院在城镇规划、城市设计、商业类建筑、环境景观及住宅小区筑设计等方面具有成功经验。3、施工、监理单位资质评价施工单位资质评价项目工程施工单位是成都市第七建筑工程公司。成都市第七建筑工程公司成立于1953年为房屋建筑工程施工总承包一级、市政

      公用工程施工总承包壹级、机电设备安装工程专业承包二级企业，取得ISO9001：2000质量标准体系认证，现有各类专业技术人员600余人，其中：获高级职称人数25人，获中级职称人数142人。企业年施工能力逾4亿元，各项管理实现网络化。近年来，公司抓住机遇，以全面推行项目法施工为突破口，逐步34 优化企业经营结构，积极探索建立现代化企业制度，两个文明建设成效显著。先后获得“鲁班奖”、“天府杯”、“芙蓉杯”等部、省、市优质样板工程奖，各项经济技术指标居省、市建筑行业先进水平。监理单位资质评价该项目工程监理都江堰市诚信建设监理有限公司负责实施。都江堰市诚信建设监理有限公司前身为四川省工程监理公司都江堰分公司，成立于1998年6月。公司具有房屋建筑工程丙级监理资质、市政公用工程丙级资质。可承担建设工程监理、经济技术业务方面咨询服务、建设工程监理方面的技术服务等业务。公司现有各类高中级技术人员34人，其中高级工程师6人、高级经济师2人，工程师26人。工程技术人员职称和年龄结构合理，有丰富的设计、施工、监理、经济技术管理等实践经验。六、环境保护评价本项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临106国道，南临滨江河与滨江路，西临环山路与环山渠，北临道路。交通便利，水、电、气、通讯配套完善，实施雨、污分流系统，区域内无与本项目有关的原有污染情况及主要环境问题。项目建设初期挖出的土方，与回填部分基本持平，无弃土外运。施工期间产生的废渣与生活垃圾，采取定点、集中处理（除可回收利用的废金属、废玻璃、废塑料等废旧回收公司分类回收，其余35

      施工单位运送至都江堰市指定的建筑垃圾堆放场所）不会对周边

      环境产生污染、破坏。项目建成后，产生的生活垃圾采取定点收集，每天物管部门统一收集至垃圾收集站，再环卫部门统一收集后，运往都江堰市垃圾处理场集中处理。化粪池、污水处理站污泥环卫部门统一清运。室内、外雨污分流；商业废水同室内污废水均排至化粪池，经化粪池处理后，再通过二级生化处理设施达到一级标准后，排入项目南面的滨江河，最终汇入沙河沟。综上所述，广居公司开发的“青城山房”项目，符合国家产业政策和都江堰市的城市规划，位置优越，交通状况良好，规划设计方案合理，项目建设条件具备，项目建成后不会产生污染源且有利于城市的发展，该项目评价可行。

      36 第四章市场评价一、近几年房地产市场的特点及发展趋势近年来，政府做出了扩大内需，拉动经济增长的战略决策，提出把住宅建设培育成新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币

      化的政策，并先后出台了一系列深化住房制度改革的措施，为房地产市场，特别是住房市场提供了良好的政策环境。各级房地产部门按照市场经济的要求，对涉及房地产开发的各个环节，包括土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等方面的政策进行了修改和调整，一方面保障了消费者的合法利益，刺激了房地产的消费需求；另一方面规范了房地产开发企业的经济行为，推动了房地产业持续、健康发展。2004年以来国家进行了宏观经济调控，对房地产项目采取限制发展措施，但对城市发展建设普通商业住宅却实行大力扶持态度。普通商业住宅的推出不仅满足了极大的市场需求，同时也优化了房地产市场供应结构，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，改善了城市环境。2005年，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻落实，房地产投资增速过快的势头得到控制，过热的购房需求开始降温，房地产供求关系得到

      一定改善，房地产宏观调控取得明显成效，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。37 房地产投资增速过快的势头得到控制，房地产投资增幅持续回落。据国家统计局房地产投资统计快报，2005年全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长198%，比2004年回落83个百分点，低于全年城镇固定资产投资增幅74个百分点。房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善。2005年房地产开发用地供应总量比上年减少了202%，但经济适用住房用地供应量所占比例同比提高个百分点。此外，房地产开发企业本年购置土地面积比上年减少了4%，完成开发面积比上年增加了52%。金融方面，截至2005年底，商业性房地产贷款余额达277万亿元同比增长161%，涨幅比前年末回落126个百分点。其中，个人住房贷款余额为184万亿元，同比增长158%，涨幅比前年末回落194个百分点，从2004年6月起已连续19个月回落。

      价格方面，2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。去年四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格比前年同季上涨75%，涨幅回落36个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨39%、68%和93%，除经济适用房价格涨幅比前年同期高13个百分点普通住房和高档住房价格涨幅分别回落了48和32个百分点。二手住房销售价格比前年同季上涨58%，涨幅回落126个百分点。非住宅商品房销售价格比前年同季上涨48%，涨幅回落26个百分点。房屋租赁价格比前年同季上涨16%，涨幅回落个百分点。38 通过住房税收政策和贷款利率的调整，以及期房限转、实行购房实名制、控制拆迁规模等一系列调控措施，投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系得到改善，市场成交量逐步趋于稳定。进入今年以来，国家的调控政策继续发挥作用，在

      调控取得一定成效后，国家有关部委近期又相继出台了一系列有关房地产市场的政策：建设部公布的《2006年工作要点》，通知要求各地要调整住房供应结构，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房供给。国家发改委发布的《2006年房地产调控工作重点》，要求继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题，严格房地产开发企业和中介机构市场准入制度，调整完善住房消费税收政策，规范发展住房二级市场和房屋租赁市场，国家税务局4月发布文件，对房地产企业预售收入预计营业利润率做出了调整。省会城市与计划单列城市提高至20%，并追溯至1月1日。国土资源部将出台相关文件，控制低密度住房用地的供给。5月，国务院常务会议再议提出六条关于楼市调控的针对性措施。①重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。39 ②严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。

      ③合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。④加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。⑤加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

      ⑥完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。5月29日国务院办公厅以国办发[2006]37号方转发建设部、发改委、财政部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》。该意见中明确规定：①自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。②从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额

      征收营业税；③对项目资本金达不到35%等贷款条件的企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。④从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不40