房地产评估报告 房地产评估报告模板

      房地产评估报告

      以重庆江北区紫御江山楼盘房地产处于销售状况进行评估分析：

      一、受理评估业务

      1.评估目的：房地产销售

      2.评估对象：

      (1)、房地产权利状况

      根据委托方提供的《房屋所有权证》知,估价对象房屋所有权人 为陈刚根据《房屋所有权证》中"设定他项权利摘要"之内容,2022 年 11 月 10 日该房产以人民币 780000 元的权利价值,全部销售给冯玉, 截止估价时点,该房产存在该项销售权利。

(2)、周边环境

      江北嘴 CBD 定位为重庆市中央商务区的商务中心区，兼容商业、 服务业居住等多种功能， 是未来城市形象展示的窗口， 而紫御江山占 位于江北嘴 CBD 核心， 领驭着北滨路的整线繁华。 紫御江山是难得的 可坐享城市一线江景楼盘之一。项目位居两江交汇处，背山面水，坐 拥稀缺江山自然景观， 80%的户型可以“零距离”欣赏到山城漂亮的 一线江景，所拥有的城市资源可称作城市少有。

      二、价值定义

      本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市 场条件下,存在销售权利,于二○一六年十一月十日的房地产市场价 值。

      三、评估方法

      常用的房地产估价方法有收益还原法,市场比较法,成本法等,估 价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范,根据各种方法的合用 范围,结合估价对象的具体特点以及估价目的进行.在此评估中,考虑 到估价对象为住宅的实际情况 ,选用市场比较法,收益还原法作为本 次评估的基本方法.

      1.由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近,象估价对象这 种普通住宅比较案例较多,所以采用市场比较法进行测算估价对象作 为普通商品房的房地产市场价值.市场比较法是将估价对象与在估价 时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成 交价格做适应的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方 法.

      2.由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近住宅出租的情 况较多,租金水平比较透明 ,因此本报告采用收益法测算估价对象作 为普通商品房的房地产市场价格.收益还原法是求取估价对象未来的 正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 ,以此 估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法.

      3.本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法,从不同角度反 映了估价对象的房地产价值,对两种方法取权重得到最终结果.

      四、评估计算过程、

      (一)、采用市场比较法测算房地产市场价格1、比较实例选择

      选择三个与委估宗地的用途相近 ,交易类型相同,区域及个别因 素条件相近,交易情况正常的已发生交易的案例 ,以它们的价格作比 较,结合影响地价的因素,进行因素修正,求取待估宗地的价格.

      实例 A:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧,土地用 途为住宅,建造面积为 103 平方米,交易价格为 11000 元/m2,日期为 2022 年 11 月.

      实例 B:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧, 土地用 途为住宅,建造面积为 98.5 平方米,交易价格为 10400 元/m2,日期为 2022 年 11 月.

      实例 C:保利观澜,位于江北区新溉路北侧、海尔路东侧, 土地用 途为住宅,建造面积为 110 平方米,交易价格为 10800 元/m2,日期为 2022 年 11 月.

      2、编制比较因素条件说明表

      3、编制比较因素条件指数表

      根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况,编制比较因素条件 指数表.比较因素指数确定如下:

      (1) 日期修正

      所选案例交易日期均为 2022 年 5 月,与估价时点接近,不予修 正.

      (2)区域因素:

      商业繁华程度,公交便捷程度,社区成熟度,环境景观,公共 设施完备度待估宗地均普通或者较好,每相差一级应相应修正 1%.

      (3)个别因素:

      建造结构:分砖木,砖混,钢混,钢结构四级,每相差一级应相应修 正 1%.

      主窗朝向 :分为南北,南向,东向,东西,其他朝向,每相差一级应 相应修正 1%.  装修水平:分为无装修(毛坯房),简单装修,普通装修, 精装修四种,委估宗地为 100,每相差一级应相应修正2%.

      设备设施:住宅包括燃气,通风,暖气,电梯,地下车库,消防等设 备设施的完备程度,每少一种相应修正 1%.

      根据以上比较因素指数的说明,编制比较因素条件指数表。

      4、编制因素比较修正系数表

      取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较 法测算的市场价

      单价： (10670+10584+10395) /3=10549.67 元/m2

      总价： 10549.67*82=865072.94 元

      (二) 采用收益还原法测算房地产市场价格

      1、月租金确定

      根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析, 选取与估价对象最具相关性的实例,并分别进行实地查看,调查,同类 住宅的市场租金较为透明,根据估价对象所在周边地区和该房屋的具 体情况,估价人员认为类似估价对象出租价格在 3600 元/  套/月时 有一定的市场竞争力,所以本报告按 3600 元/套/月租金进行测算.

      2、年有效租金收入的测算

      (1)  估价对象的年租金毛收入为: 3600×12=43200 元

      (2)  年有效租金收入

      根据估价人员的调查分析,估价对象所在区域租赁市场状况较好, 年空置率按 15 天即 0.5/12=4.17%计算,能客观反映估价对象在目前 现状的市场环境中的正常租赁市场状况,考虑拖欠租金以及其他原因 造成的收入损失为租金毛收入的 1%,则年有效租金收入为:

      43200× (1-4.17%) × (1-1%)=40984.57 元

      3、客观运营费用

      税费

      根据 《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》 (财税[2000]125 号文)中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的有关 规定,委估对象为个人出租居民住房,符合上文暂减规定,因此按 5%房 产税,营业税测算.

      A、房产税

      按年有效租金收入的 5%计算. 40984.57×5%=2049.23 元

      B、两税一费(营业税,教育费附加,城市建设维护税)

      按年有效租金收入的 5.5%计. 40984.57×5.5%=2254.15 元

      上述税费合计:2049.23+2254.15=4303.38 元

      (1)物业维修费用

      根据目前物业维修费的统计资料,维修费约占年有效租金收入的 1.0%,则物业维修费为:  40984.57×1.0%=409.85 元

      (2)物业管理费

      
包括正常使用下的能源费 ,清洁费,以及员工工资,福利等费用, 按年有效租金收入的 2.0%计: 40984.57*2.0%=819.69 元

      (3)其他费用

      如租赁代理费 ,印花税,不可预见费等费用 ,取有效租金收入的 1.0%.：40984.57*1.0%=409.85 元

      (4)年客观运营成本

      年客观运营成本 =税费 +物业维修费 +物业管理费 +其他费用 =4303.38+409.85+819.69+409.85=5942.77 元

      4、净收益

      年净收益=年有效租金收入-年客观运营=40984.57-5942.77=35041.8 元

      5、确定资本化率

      A、资本化率通过安全利率加之风险调整值的方法来求取.所谓安 全利率,是指无风险的资本投资收益率 ,以一年期国债利率作为安全 利率.考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所下 降,确定资本化率为 4.5%.

      B、估价对象所在区域的环境较好,市场对该区域同类项目的需求 较大,同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大 ,有替代可能的 房地产会相互影响和竞争,使其价格相互牵制而趋于一致,综合权衡, 估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态.

      6、完整产权条件下的房地产市场价格p=a/r×[1-1/(1+r)n]

      其中:p:房地产市场价格

      a:年净收益(3.5041 万元/年)

      r:资本化率(4.5%)

      n:收益年限(按剩余土地使用年限45.00  年计)

      根据上述公式以及分析取得的数据,可测算出估价对象的房地产 市场价格为 671301.53 元人民币,单价为 8186 元/m2.

      五、最终结果

      采用市场比较法和收益法测算的结果：

      估价方法：

      总价(万元)：

      市场比较法

      865072.94

      收益法

      671301.53

      单价(元/  m2)：10549.67      8186

      市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似 房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适应的修正 ,以此 估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法.收益还原法是求取估价 对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后 累加,以此估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法.

      上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值 ,因此, 本报告利用权重法

      取得最终结果:

      权重值:

      市场比较法:0.6

      收益还原法:0.4

      总价=865072.94×0.6+671301.53×0.4=787564.38 元

      单价=787564.38/82=9604.44 元/m2

      六、估价结论

      本次估价根据估价目的 ,遵循估价原则和程序 ,以掌握的有关标 的物的信息资料为依据,经估价，该房地产(住房面积82m2)在估价 时点 2022 年 11 月 10 日的评估价值为人民币 787564.38 万元,  大写 人民币柒拾捌万柒仟伍佰陆拾肆元叁角捌分。