房地产资产评估报告 房地产资产评估报告及说明

      房地产资产评估报告

      导语：资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。而土地资产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。

      房地产资产评估报告一一、委托方与资产占有方的简介(或评估报告使用者)

      主要包括:以机构代码证为准或以企业的营业执照为准

      ⑴机构代码或注册证号

      ⑵机构名称地址(住所)

⑶法定代表人

      ⑷注册资金

      ⑸机构类型(经济性质)

      ⑹经营方式及经营范围

      ⑺注册证号以及登记有效期

      二、评估目的

      委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途

      三、评估范围与对象

      主要涉及对估价对象的概括性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等.

      四、评估基准日(通常描述如下)

      评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的.注:一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准

      五、评估原则(按不同的评估目的、方法、对象取舍)A、合法原则B、历史成本原则C、公开市场原则D、持续经营原则E、替代原则F、供求原则G、估价时点原则H、独立性原则I、客观公正性原则J、专业性原则K、科学性原则L、贡献原则M、预期收益原则N、最高最佳使用原则

      六、评估依据

      主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料.如:

      1、国家国有资产管理局国资办发36号《国有资产评估管理办法施行细则》;

      2、国资办发(1996)23号文件关于转发《资产评估操作规范意见(试行)》的通知;

      3、财政部财评字91号文件关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知;4、《**市建筑工程造价信息标准计价》XX年第1期;5、《建筑附属工程造价速算手册》;

      6、

      七、评估的假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时)

      八、评估方法

      其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:

      根据评估目的和委估建筑物的特点，从企业持续经营、资产持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。

      (一)基本计算公式:

      评估价值=重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

      重置价值=建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+开发利润

      式中:

      前期及其他费用=建安工程造价×各费用系数之和;(二)重置价值的确定

      房屋建筑物的重置价值是根据**市现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等)，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价，并摊入建设过程中所发生的工程其他费用(如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等)，确定建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，得到房屋建筑物的重置价值。重置价值中各组成项目按如下方式确定:

      (1)房屋建筑物的建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物的结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面，与同一地区同类建筑物进行比较，根据**市定额站发布的XX年第2期《**市建设工程造价信息》经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并与工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。

      (2)前期及其他费用:根据**物价局制定房屋建筑工程适用的前期及其他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。

      (3)管理费用根据目前**市建筑施工企业一般收取的管理费占工程总造价的比例分析确定。

      (4)资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。设定投资在建设期内均匀投入。

      (5)开发利润指为开发建设房屋而应获得的平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。

      (三)综合成新率的确定

      1、实体性贬值率

      根据房屋建筑物结构和使用用途，以现场勘察时房屋的外观直观现状以及评估人员的评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。对其内在的结构性变化和质量变化未作技术测定。

      实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布的各类结构房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物的尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为:

      已使用年限

      实体性贬值率=─────────────×100%已使用年限+预计尚可使用年限预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限，它的确定以技术鉴定作支持。

      2、功能性贬值的确定

      功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。

      3、经济性贬值的确定

      经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。

      4、综合成新率的确定

      综合成新率= 1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率

      亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)×(1-经济性贬值率)×(1-功能性贬值率)

      ㈣、其他评估方法的使用

      1、成本逼近法

      计算公式为:

      土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金)×年期修正系数×区位修正系数

      2、基准地价修正法

      计算公式为:基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其基本公式为:P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L

      其中:K=∑Ki

      P-待估宗地价格

      Pu--宗地所在区域基准地价

      K-待估宗地全部影响因素总修正值

      Y-期日修正系数

      I-容积率系数J-楼层修正系数

      H-使用年期修正系数

      L-土地开发程度修正

      房地产资产评估报告二一、个别因素分析

      估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共平方米。

      其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，平均层高米，建成于XX年，于XX年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。

      副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，平均层高米，建成于XX年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。二、区域因素分析

      1.概况

      ***

      2.自然条件

      ***。

      3.对外交通条件

      ***。

      4.基础设施

      ***。

      三、最高最佳使用分析

      房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。

      四、估价方法的选取

      估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。

      五、估价过程

      1.确定估价对象房地产年纯收入

      A.确定估价对象房地产年总收入

      ①确定客房年总收入据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：

      房间名称

      数量

      房价

      入住率

      年收入

      主楼标准客房

      49

      248

      70%

      3104836

      副楼标准客房

      8

      120

      70%

      245280

      主楼单间

      13258

      60%

      734526

      副楼单间

      6

      160

      60%

      210240

      主楼高级套间

      2

      88050%

      321200

      副楼套间

      2

      380

      50%

      138700

      总统套房

      2

      1260

      40%367920

      合计

      82

      --

      --

      5122702

      客房年收入=房价×数量×入住率×365

      客房年总收入=万元

      日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60%+(2+2)×2×50%+2×2×40%

      =人②确定会议室年总收入

      根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表：

      会议室名称

      半天价格

      出租率

      年收入

      大会议室

      1800

      30%

      394200小会议室

      1200

      40%

      350400

      合计

      --

      --

      744600

      会议室年收入=半天价格×2×出租率×365

      会议室年总收入=万元

      ③确定餐饮年总收入餐饮年总收入包括食品、烟、酒、杂项、服务费等，按80%住宿旅客每人每天消费100元计算，则

      餐饮年总收入=×80%×100×365

      =万元

      ④确定估价对象房地产年总收入

      估价对象房地产年总收入为以上1-3项之和，则年总收入=++

      =万元

      B.确定估价对象年总费用

      ①确定人员工资福利年总费用

      估价对象现有相关服务人员98人，根据行业现状确定人数为100人，人均月工资及相关福利待遇合计为1800元，则

      工资福利年总费用=100×1800×12

      =216万元

      ②确定餐饮年总成本

      餐饮年总成本按餐饮收入的40%计算，则

      餐饮年总成本=×40%

      =万元

      ③确定消耗品年总成本

      消耗品年总成本按客房及会议室年总收入的8%计算，则消耗品年总成本=(+)×8%=万元

      ④确定年广告宣传费

      年广告宣传费按总收入的2%计算，则

      年广告宣传费=×2%

      =万元

      ⑤确定年水电供热费

      年水电供热按总收入的5%计算，则

      年水电供热费=×5%

      =万元

      ⑥确定年维修保养费

      年维修保养费按年总收入的3%计算，则年维修保养费=×3%

      =万元

      ⑦确定年行政管理费

      年行政管理费按年总收入的6%计算，则

      年综合税收及附加=×6%

      =万元

      ⑧确定年综合税收及附加

      年综合税收及附加包含营业税及附加、企业所得税、房产税等，按年总收入的15%计算，则

      年综合税收及附加=×15%

      =万元⑨确定估价对象年总费用

      估价对象年总费用为以上1-8项之和，则年总费用=216+++++++

      =万元

      C.确定估价对象年纯收入

      年纯收入=年总收入-年总费用

      =

      =万元

      2.确定资本化率

      资本化率是指年投资回报率，本次估价专指房地产置业投资的年平均回报率，一般应介于安全投资利率与风险投资利率之间，可以采用投资利率内插法求取。一年期定期存款利率可视为安全投资利率，一年期贷款利率可视为风险投资利率，当前一年期定期存款利率为%，一年期贷款利率为%，现按照黄金分割位内插，则

      资本化率=%+(%-%)×

      =%

      3.确定收益年限

      估价对象建成于XX年，建筑物耐用年限为50年，尚可使用47年;土地使用年限截止2053年，尚可使用年限为2053-XX=48年，故确定收益年限为建筑物尚可使用年限47年。

      4.计算估价对象价格

      公式：P=a×÷r

      式中：P为估价对象房地产收益总价，a为年纯收入，r为资本化率，n为收益年限。

      房地产总价=×÷%

      =万元

      根据***房地产评估咨询有限公司出具的***字第***号土地评估报告结果确定估价对象中土地总价为万元，则

      估价对象房产总价=

      =万元

      六、估价结论

      经评估，确定估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。七、附件

      ①房屋图片②委托书③委托方企业营业执照复印件④房屋所有权证复印件⑤估价方营业执照复印件⑥估价方资质证书复印件⑦估价师证书复印件