可研报告分析与评价 可研分析报告案例

      第一篇——富建XX国际建设项目可行性研究报告

      存在问题及改善意见：

      可研报告财务项目评价部分的财务效益“目销售总收入为68693.31万元，开发成本48796.57万元，税金6697.60万元，税前利润19896.74万元，利润总额13199.14万元。”这里的销售收入是按照房子全被售出得出的总价。这不太准确，根据其市场分析“加上房地产需求的火热情况和这几年收入不断提高的城市居民群体，我们认为响水县的房地产市场有还是相当的空间的。但由于外来房地产开发商的不断涌入以及本土开发商的不断发展，未来响水县房地产市场的竞争是相当的激烈的。”，有可能销售收入无法达到68693.31万元。我认为应该分情况分析，考虑到销售率的影响。

在计算IRR时，用于计算的fnpv值都为正值。根据“常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）IRR有唯一实数解。”不能判断此处计算出来的IRR是否是唯一解。故应进行检验。此处缺少说明。

      未计算npv，没有将npv作为全部资金评价指标。IRR属比率指标，基数不同，经济效果就会有所不同，产生的综合效益状况也不太一样，因而，宜与净现值结合观察。且内部收益率表现的是比率，不是绝对值，与项目的绝对投资规模无关所以不能表示初期投资效益。因此无法准确准备判断该项目的盈利能力。

      可研报告未从敏感性分析表中选取的因素还缺少销售周期、贷款利率。在原文中提到“本项目的风险如同多数的房地产开发项目一样，主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于销售进度的快慢和建造成本的控制，而这些风险因素又会受到来自政治、经济、社会等条件的变化的影响。同时由于贷款的资金成本的问题也会影响到自有资金的经济评价指标，因而需要项目的开发商进行认真的考虑。”而且也没有计算在建设投资、销售价格变动时IRR的变化。仅从利润总额的值，无法判断该项目的盈利情况，也无法看出项目抗风险的能力的强弱。

      基于以上两点，可研报告中得出的结论：“本项目具有较好的内部收益率，有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有较强的抗风险能力。”是不准确的。第二篇——贵德古城景区整治基础设施建设项目可行性研究报告

      存在问题及改善意见：

      可研报告中的第3章旅游资源评价这部分的内容和上下文无承上启下的联系，建议放在第五章场地以及建设条件下5、2、9旅游资源的篇章下。

      可研报告的第14章投资估算及资金来源中的描述“项目总投资额5017.68万元，包括：第一部分建筑工程费、安装工程费及设备购置费的投资估算额2344.88万元。其中：建筑工程费2284.88万元，安装工程费20万元，设备购置费40.0万元。第二部分工程建设其他费投资估算为2485.2万元，此部分投资估算包括以下三类项目费用，即与拆迁土地使用有关的费用，与工程建设有关的其他费用，与未来正常运转有关的费用(不合办公及生活家具购置费)。第三部分预备费的投资估算为187.6(主要是基本预备费)万元。”

      从这些内容以及附表看来，投资估算表中，没有考虑到旅游宣传的相关费用以及环境保护的费用。上文提到该项目建设中环境的经济成本:“游客聚集对贵德景区历史文化建筑的负荷影响。如果不对游客行为加以控制和引导，会对景区历史文化建筑造成不可修复性的破坏。对城镇卫生环境的负面影响。开发会造成固体废物和生活污水排放量的增加。”

      可研报告中缺少项目建设的经济效益评价。文中提到“这个工程具有社会公益性质，是公共基础服务设施建设项目，回报周期长，回报率较低，多渠道吸引社会资金相对困难。”所以投资来源是申请国家专项资金。但文中也提到“贵德古城的该项目的建设有利于用整个景区的挖掘、整理、保护，从而带动整个景区的综合水平的提高。不仅可提升旅游景区的档次和品位，推动贵德旅游业的发展，而且还可为县域经济创造新的经济增长点，提高当地人民群众生活水平，促进贵德社会经济的协调发展。”为了证明这一点，为了能申请上国家的专项资金，我觉得项目的经济效益评价是必要的。投资回收期是多久？从景点的门票收取以及相关的副产业的营业收益情况等是多少?这样对于投资估算的值也可以有个度的把握，结论中“青海省贵德县贵德景区景点基础设施项目具有显著的生态效益、社会效益，项目建设必要，技术可行，经济上合理，建议尽快实施。”的“经济和合理”也不会是一句空话了。此外，因为修复古建是一个社会公益性的项目，需要做一个国民经济分析。他对地方经济的影响是多少，对国民经济的推动力究竟有多大做出估算。这样即使经济分析中算出该项目的回报率低，也是能够接受的。

      可研报告中缺少不确定性分析。旅游者对人性化服务的要求增强，对目的地接待的硬件、软件条件提出了更高的要求。面临周边密集分布的其他观光旅游景点的激烈竞争。西藏3.14事件对使青藏高原旅游业受到严重影响。今年“3.1 4”事件后，青海各家旅行社接待量都大幅下降，与往年同期相比，宾馆入住率下降3 0％。青海省旅游局一位负责人表示，今年5月份以来，来青旅游的人少，旅行社的旅游大巴车很多都闲置着，与往年同期旅游大巴一车难求的现象截然相反。金融危机事件冲击着中国旅游业，也冲击着贵德景区的旅游发展。”

      因这个项目的回收期较长，故考虑做敏感性分析。找出影响NPV的几个因素“工程费用”、“宣传费用”、“旅游收入”，改变百分比，来表明项目抗风险能力如何。并提出有哪些措施来应对风险。

      第三篇——高亮度节能发光二极管led照明灯项目评估

      存在问题及改善意见：

      该项目是一个对于是否应该建厂投产发光二极管led照明灯进行评估的项目，其分析先后从市场条件，建厂条件，生产技术，政策优势，投资回报估算等等方面论述了项目的具体情况。但是，由于后期对于投资回收期，对于风险预期存在一定的不足，因此，不赞成采纳该投产方案。

      该项目在做评估中分析了项目的总成本及其组成的各部分的具体情况，并对其做了很充分的分析和估算。项目对于市场供给需求的分析非常精彩，对于厂商的建设条件和建设技术也有着非常充分的介绍，这些都对其得出的结论有很大的帮助。

      项目可行性分析报告对于节能以及节能所带来的市场优势进行了简要分析：从（三种电在节电和经济上的比较表）可知，从节电的方面来比较，同样使用了50 000h，白炽灯要用1250 度电，而3W 的白光LED 灯只要250 度电，相差1000 度电。如果全国有1 亿只3W白光LED 灯替代了25W 白炽灯泡，则在50 000h 的使用时间中可节省1000 亿度电。由此可见，投资该行业对于社会，对于国家都是非常重要的。由于该行业处于行业初期，市场上的同类竞争者非常少，因此，可以预计，投资该行业是能够分到非常大的市场份额。同时，由于节约能源已成为国家的三大基本国策之一，在该行业投资是能够利用政策条件的优势来促进企业的发展。

      但是，存在的问题是，其对于项目的销售收入，却一笔带过，并没有深入的论述。尽管项目的分析中提到了如果投产，则年产LED 灯约4000 万只，正常年销售收入15000 万元。但是，这样的分析是相当抽象，相当不具备可信度的。数据的得来并不是依据对于市场的分析，也没有参考同类厂商的生产能力和消费者的态度，这对于一个投资者而言，是很难让人接受的。

      此外，由于对于项目前期投资，运营阶段，以及期末资本回收的净现金流的分析不足，没有具体的论述，其得到的结论，及投资的回报率很高，这一点不能确认。尽管提到了本项目投资回收期3.2 年(含建设期)，在项目寿命期内，每年创产值15000 万元，利税3500万元。但是，由于其前期的分析对于一些必要的经济数据有的介绍较为模糊。因此，我们认为该项目抗风险能力强，投资回收期短，经济效益好，同时，由于缺乏对于风险的必要估计，缺乏规避风险的方案及措施，其得出的结论并没有完全的可信度。