风险评估报告 风险评估报告应当包括

      房地产项目的风险评估报告

      (澜苑项目)

      一、项目概况

      澜苑宾馆及商住小区位于铜仁地区江口县城区梵净山大道  旁，由贵州省玉屏县房地产开辟公司开辟实施，公司初创于1992 年，注册资金捌佰万元人民币，主要从事房地产开辟，资质为四 级。项目交通便利、环境优越，占地面积约28 亩，建造面积约 6 万平方米，规划设计房屋 5 栋，其中：一、二、三号为商住一体 (门面面积 1700 余平方米，住房面积 7400 余平方米)，四号楼 为商品住房，五号楼为宾馆。一、二号楼目前即将竣工，两栋楼 总建造面积 9000 多平方米。 三、 四号楼基础已开挖完毕。 一、二、 三

      号楼为 6+1 层中，三号楼可改为高层建造，四号楼为 18+1 层， 宾馆为 16+1 层。由于项目属于在建工程，因此具有无拆迁赔偿、 无前期筹备时间和费用等优势， 且一、 二号楼即将可以上市出售， 资金回转周期短，估计销售收入在 3000 万元以上。

      该地块 2004 年在江口县国土局挂牌出让，由江口县人王军    (现在押)拍得该地块开辟权，由于该项目的开辟量及摘牌人资 金问题，项目向来未启动。 2022 年，王军与贵州省遵义人荀某经 朋友介绍认识后， 达成共识， 共同出资开辟该项目， 项目启动后， 双方都看好江口县房地产市场前景和该项目的预期收益，但在项 目实施过程中， 合作双方发生了矛盾， 加之王军在押 (原因不明)

      和欠一、二号楼施工方的工程款，双方都想排斥对方，但有没有 资金支付对方。 鉴于上述情况， 江口县人民政府成立了协调小组， 牵头组织江口县人民法院、建设局、房管局及相关单位于本月的 17 日进行了协调，要求双方在 15 日之内各找有经济实力的开辟 商，对该项目实行一次性转让， 王军的委托代理人于 17 日下午找 到湖南省怀化地区的天凯房地产开辟公司对该项目进行了解和洽 谈，但作为开辟人荀某并不愿意将项目转让给对方， 于是找到一、 二楼施工方的介绍人刘某(原玉屏县建设局局长，是本人的老领 导)，让其寻觅开放商，刘某于是联系到本人。

      二、江口简介

      江口位于贵州省东北部，联合国“人与生物保护圈”成员、 国家自然保护区、佛教名胜梵净山在其境内。全县总面积  1800 余平方公里，辖两镇七个民族乡 71 个村， 8 个街道(社区)居委 会，总人口 23.7 万，有汉、土家、苗、侗等 15 个民族，少数民 族人口占总人口的 52%。

      江口县气候宜人。县境属中亚热带季风气候，地处梵净山迎 风坡向，四季分明、雨热同季、冬无寒冷、夏无酷暑，年平均气 温 16.2℃，年平均降水量 1369.6 毫米，全年日照 1257.3 小时， 是全国的商品粮和畜牧业基地县，素以“渔米之乡、黔东粮仓” 著称。全县的森林覆盖率高达 56.4%，被国家授予林业绿化百佳 县，堪称地球上同纬度的“绿宝石”。江口县资源丰富。县内年 平均自然降雨 20 亿立方米， 年流量 15.63 亿立

      方米， 水能资源丰

      富， 可开辟小水电能力 18.41 万千瓦/时。 全县泉眼 283 处， 可供 开辟利用的达 253 处，为国家水源标准一、二级，多处泉水被国 家有关部门鉴定为国家级优势饮用天然矿泉水。茫茫林海中繁衍 着 1200 多动植物， 是全国著名的规模宏大、 品种繁多的自然基因 库。

      江口县交通发达，通讯便捷。江口县城距铜仁市区 50 公里， 距大兴机场 82 公里，距铜仁火车站 50 公里，距玉屏火车站 110 公里，县内的桃映火车站，距县城仅 30 公里， S302 线和 305 线 横贯东西，乡村公路四通八达。全县公路里程达 988 公里，实现 了村村通。梵净山东西两条

      旅游路线及三条联线公路正在正在改 扩修筑。国家投资兴建的杭(州)瑞(丽)高速公路，江(口)石(阡) 高速公路贯通县境， 23 座通讯接收台(塔)覆盖全县。铜仁至玉屏 城际铁路，渝怀铁路复线即将开工兴建，也将大大改善江口县的 外围交通环境和进入条件。

      江口县旅游发展成效显著。县城新区建设初具规模，老城改 造极具特色。全县的新农村建设、生态文明家园创建如火如荼。  以梵净山为龙头，以黄牯山、凯里沟峡谷为两翼的旅游格局初步 形成。 目前梵净山 3500 米登山索道已投入运营， 投资 4.6 亿元的 佛教文化苑对外开放，山顶、山下的弥勒佛道场、庙宇、度假村、 休闲山庄、宾馆正在建成。

      近年来，江口县委、县政府环绕建设对外开放大县和旅游经 济强县目标，坚定不移地实施“三个重点”、“三动”、“两带

      两圈”战略，争创全省文明、卫生城市和旅游示范县城，努力建 设“诚信江口、法制江口、安全江口、开放江口、文明江口”新 形象，全力打造“最适宜人居的地方”。

      三、项目关键风险因素分析

      (一)项目投资决策阶段风险

      房地产开辟在投资决策阶段所遇到的各类风险，结合项目的 具体情况，分析如下：

      开辟区域风险中，政治环境方面，我国长期保持了长治久安 的局面，国家政治稳定，社会安定团结，因此战争、工潮、社会 动荡、政府不稳等因素发生概很小，对本项目不构成风险因素。 政策环境方面，铜仁地区近几年大力发展第三产业，直接促进了 江口县商业和服务业楼宇市场的繁荣，为房地产业的发展奠定了 基础。因此从产业政策、住房政策、税收政策、金融政策、城市 规划、环保政策方面，本项目都具有得天独厚的优势，风险因素 较少。

      在投资位置选择方面，项目位于江口县梵净山大道旁，为江 口县近年来全力开辟的城市新功能区，环境优美，城市配套设施 完善， 无地质灾害威胁， 因此在投资位置选择方面， 风险也很小。

      投资时机选择风险方面，由于当前各级党委政府都将都将梵 净山作为全区乃至全省核心景区来建设，全力打造梵净山旅游经 济圈，且江口县也正迎着新一轮西部大开辟的春风，旅游开辟、 交通和城镇建设都将面临极好的机遇。后续项目建设工期估计总

      共只需一年半，投资时机从慷慨向来说风险是很小的。从项目本 身来看，项目前期已投入的各项费用和形成的资产估值是远大于 其转让成本的，此时介入也是百年难逢的一个良好机遇。

      (二)项目建设前期阶段的风险

      本项目地理位置好，道路通畅，场地平整，十分

      便利。本项 目周边正在形成多个住宅小区，居住人口逐渐增加，人气渐旺， 附近有江口县太平河、新行政中心、休闲度假山庄，是理想的休 闲居住场所，与医院、学校、车站、商业中心距离都不远，适合 该地段的区位条件和市场需求。同时该项目建设强调群体统一性 和完整性，规划设计方案即能满足各建造的使用要求，同时又符 合城市总体规划及特色，与周边建造相互协调，住宅单位采光、 通风良好，户型布局合理，建造外立面简洁现代。因此土地社会 属性的风险因素也较少。

      征地拆迁风险方面，该项目已完成土地征补工作，且没有房 屋需要拆迁，因此没有征地拆迁风险。

      融资风险方面，由于房地产业资金大部份都来自金融机构的 贷款，利用贷款进行滚动操作，将楼盘以按揭贷款进行销售，将 风险转嫁到金融机构，由于房地产金融体系的内在脆弱性、机构 的内在脆弱性、资产价格的波动性，因此房地产项目不可避免的 具有筹资方面的风险。本项目根据目前资金需求和投资回报计算 情况，项目在开辟过程中不需再融资，通过前期一次性融资和后 期产品销售资金回笼，即可满足项目资金使用需要。

      勘察方面，在对一、二号楼建设的基础上，对工地的地形、 地貌、地质、水文、岩石等都比较熟悉，基本不存在风险。在产 品设计方面，其多样化户型组合，通过一段时间的展示，已为消 费者所认可，风险较小。在项目建设所需各项手续已基本审批办 理完成，且地方政府迫切希翼该项目能够顺利动工实施，故项目 审批环节的风险较小。

      在房地产项目开辟过程中，需要订立各项合同，由于合同订 立时考虑不周，合同管理不善及合同执行不严就会造成索赔或者工 期延长，都会增加项目的投资成本，因此需要加强合同管理，切 实降低此类风险。

      (三)项目建设期阶段的风险

      工期风险，项目建设周期仅为一年半，公司能按照工程计划 调整施工进度，遇问题能及时解决，风险较小。

      质量是企业的生命，公司为项目礼聘专门的监理公司，可以 大大降低工程质量的风险。

      在整个施工成本中，建设材料是各项费最大的一种，通常面 临建材价格波动的风险，本项目中三号楼建设周期估计为八个月， 四号楼和宾馆建设周期估计一年半，总体建设时间短，因此在成 本控制上遇到的风险不大。

      在技术风险方面，首先，项目的规划设计可能存在缺陷设计 或者错误和遗漏，施工方在安排施工组织、采用施工方法不合理 也会给企业带来一定风险，但是在前期工程建设过程中，施工方

      已经积累了足够的经验，对规划设计中存在的问题也逐步纠正。 在项目正式接手后，应组织相关管理和技术人员对规划设计的图 纸和有关指标进一步会审，并作出必要调整，以降低建设过程中 的技术风险。

      安全工作要贯通施工全过程，主要催促、协助施工单位按照 建造施工安全生产法规和标准组织实施，消除施工中的冒险性、 盲目性和随意性，落实各项安全技术措施，有效杜绝各类不安全 隐患，杜绝、控制和减少各类伤亡事故，安全风险较小。

      (四)项目销售阶段的风险

      主要是市场风险。由于项目座落区域是江口县城镇发展的重 点区域，随着新城各项基础设施的逐步到位，多家房开商纷纷投 资该板块，形成为了一定的竞争，但江口县房地产开辟起步时间较 晚，市场主要体现的还是供给不足的矛盾，且随着江口县经济发 展和西部大开辟的深入推进， 这种矛盾还会逐渐突出。 本项目一、 二号楼即将进入销售阶段， 且都是现房 (江口还没有现房销售) ， 预期销售情况普遍看好，三号楼争取八个月之内建好，四号楼及 宾馆争取一年半竣工，楼盘整体开辟量不大，开辟时间短，且已 与多家投资方就宾馆转让或者合作事宜进行了接洽，宾馆应该可以 按计划进行出售。为了保证项目销售计划顺利实施，降低市场风 险，需要引入有实力的中介机构对楼盘进行策划营销，并实行规 范化物业管理。

      价格风险方面，虽然目前国家正在进行新一轮的房地产市场 宏观调控政策，但从全国情况来看，房地产市场价格在大部份地 区都仍然是稳中有升的情况，整个房地产行业还处于生命成长期， 且国家宏观调控政策对西部地区特别是像江口这样的小型城镇， 相对于经济发展对房地产市场的正面拉动和居民对改善房屋条件 的内在需求，其影响十分有限。项目在销售阶段的价格风险不明 显。

      由于项目以较低的转让成本取得， 因此项目在定价策略方面， 也有比较好的机动性，是新开辟楼盘所不具备的，因此，项目在 销售阶段有比较强的竞争实力。

      四、风险控制的几点主要措施

      (一)控制工期 , 及早完成开辟项目

      因为开辟项目的风险很大程度上来源于开辟周期内外部社会 经济条件的变化。普通来说，开辟周期越长，未来社会经济条件 变化越大，未来的形式预测越难，为了尽可能地降低风险程度， 企业应严格控制工期，缩短建设时期，及早地完成开辟项目。

      (二)采取措施减少某些不必要的成本支出

      建造费用的减少，可通过与建造企业签定固定预算合同来减 少；工程不能按期完工的风险可通过承包合同中延期罚款的条款 来降低；减少贷款利息支出，可通过签定固定利率贷款合同来实 现等等。

      (三)提前预租或者预售

      在前期和中期要尽快的回收资金。在动工之前，争取尽量多 的定向开辟和团购，即在工程动工和完工之前, 就与租户、客户 签订租约和预售协议。

      (四)在销售中，争取尽量多的优惠措施。

      为了促进销售，尽快的回笼资金，在销售中尽量实行有利的 销售政策。比如：与银行尽量商议贷款购房是否可以降低首付， 物业费、配套费是否可以优惠等等措施。

      四、项目投资决策主要风险评价指标

      (一)项目可实现利润测算

      1、估计销售收入

      一、二号楼：

      商业面积： 1700m2 ×9400=1598 万元

      住房面积： 7400m2 ×2200= 1628 万元

      三号楼：(按现设计) 4900m2 ×2200=1078 万元 四号楼： 22000m2 ×2200=4840 万元

      宾馆： 23000m2 ×3000=6900 万元

      合  计： 16044 万元

      2、开辟成本

      支付转让费： 3500 万元

      借款利息： 4000 万元×2×14%=1120 万元

      三、四号楼工程款： 28200m2 × 1200=3384 万元

      宾馆工程款： 2500 万元

      其他费用及附属设施： 2000 万元

      合  计： 12504 万元

      可实现利润： 16044-12504=3450 万元

      (二)项目净现值测算

      项目现状：总工程包括五部份，即一号楼、二号楼、三号楼、 四号楼及宾馆，一、二号楼已完工可即将出售，三号楼估计在一 年内可完工用于出售，四号楼可在一年内按期房进行出售，宾馆 估

      计一年半内完工出售。

      1、估计未来现金流入量：

      即期出售一、二号楼的销售收入：

      Ⅰ商业面积 1400m2 ×9400=1316 万元

      Ⅱ住房面积 7400m2 ×2200=1628 万元

      合计： 2944 万元

      一年后三、四号楼的销售收入：

      Ⅰ商业面积 300m2 ×9400=282 万元

      Ⅱ住房面积(4900+22000) m2 ×2200=5918 万元

      合计： 6200 万元

      两年后宾馆的销售收入： 23000m2 ×3000=6900 万元 2、估计未来现金流出量

      即期支付的转让费： 3500 万元

      三、四号楼的工程款：

      (28200m2 ×1200) /2=1692 万元

      其他费用及附属设施： 1000 万元

      宾馆工程款： 833 万元

      合计： 7025 万元

      一年后支付的借款利息： 4000 万元× 1 年×14%=560 万元 三、四号楼的工程款：(28200m2 ×1200) /2=1692 万元 其他费用及附属设施： 1000 万元

      宾馆工程款： 833 万元

      合计： 4085 万元

      两年后支付的借款利息： 4000 万元× 1 年×14%=560 万元 宾馆工程款： 834 万元

      合计： 1394 万元

      即期现金净流量： 2944-7025=-4081 万元

      一年后现金净流量： 6200-4085=2115 万元

      两年后现金净流量： 6900-1394=5506 万元

      项目净现值= -4081+2115 (P/S,12%,1) +5506(P/S,12%,2) ≈ 2196.86 万元＞0

      由项目净现值得测算结果可看出该项目获利空间大， 可进行投 资。

      说明： 商业用地、 住房用地的售价是根据江口当地的房地产行 业评估的市场现价，用于计算净现值的 12%系行业内部的基准收 益率，用于计算借款利息系融资利率。

      (二)项目内含报酬率的测算

      假设该项目的内含报酬率为 x,则-4081+2115 (P/S, x,1)

      +5506(P/S, x,2)=0；

      假设 x=44%，-4081+2115 (P/S, x,1) +5506(P/S, x,2) ≈ 42.942 万元；

      假设 x=45%，-4081+2115 (P/S, x,1) +5506(P/S, x,2) ≈ -3.706 万元；

      由于测试结果还不够精确，所以采用内插法来改

      善。

      项目内含报酬率=44%+【1%×42.942/ (42.942+3.706)】≈ 44.92%；

      (三)项目的回收期测算

      (四)盈亏平衡点的测算

      项目投资估算表

      加权后的销售均价=                                      [3000*6900+1260*9400+(1480+1040+4400)*2200]/15080=3167.6 4 元/m2

      固定成本：转让费 3500 万元，借款利息 1120 万元，营销及管理 费 800 万，税费 8539200 元，人防费 533700 元，其他 1482500 元；

      变动成本：工程造价 1200 元/m2 ,基础设施费 24 元/m2 ,间接费

      75.22 元/m2；

      X。—————盈亏平衡点；

      F ————— 固定费用总额；

      W —————销售价格；

      CV —————单位产品成本中的变动费用

      X。=F/ (W-CV)

      =(35000000+11200000+8000000+8539200+533700+1482500) /(3167.64-1200-24-18-75.22) =34994.97m2

      根据以上计算，说明该项目的盈亏平衡点是 34994.97 m2 ，即 项目销量﹤ 34994.97m2，项目亏损； 当企业销量﹥ 34994.97m2，项 目盈利。即项目需完成总体销量 34994.97/59300*%=59%时，项目 即可保本， 由此可见， 项目实现盈利难度较小， 盈利空间也很大。

      五、结论

      综上所述，项目面临良好投资机遇，江口县房地产市场正处 于良性发展阶段，项目各类投资风险较小，投资回报有保证，投 资利润率高，有关各方可以斥资介入。